Comment financer l’achat de ses bureaux ?

Mis à jour le : 1 août 2025
Leosquare Chasseur de Bureaux
Recherche de financement achat immobilier de bureaux

Évaluez gratuitement votre capacité d'emprunt

Avant de se lancer dans une recherche de bureaux à l'achat(parfois longue), il est essentiel de connaitre votre enveloppe budgétaire et votre capacité d'emprunt et financement. Nos courtiers partenaires sont là pour vous aider.

  • Étude de votre situation financière et patrimoniale
  • Définition de votre apport
  • Structuration de l'opération
  • Estimation de l'enveloppe d'acquisition
  • Recherche du financement
  • Mise en concurrence des banques

Gratuit et sans engagement

Important : Leosquare n’est pas un courtier d’assurance ou de réassurance (COA) ni un courtier en opérations de banque et en services de paiement (COBSP). Nous travaillons en partenariat avec des courtiers partenaires avec lesquels nous vous proposons d’être mis en relation.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Si vous souhaitez acheter des bureaux à Paris pour y exercer votre activité professionnelle, il est nécessaire de respecter un certain nombre d’étapes, notamment si vous financez l’achat de vos locaux à l’aide d’un prêt professionnel. Faisons le point sur ces différentes étapes pour bien anticiper le financement de l’achat de vos bureaux.

Au sommaire

  • Etape 1 : Analyser le loyer de marché de l’immobilier de bureau
  • Etape 2 : Etudier les prix de marché d’un bureau à l’achat
  • Etape 3 : Déterminer le montant de l’apport nécessaire pour votre financement
  • Etape 4 : Définir la structure d’acquisition et l’actionnariat

Se préparer : évaluez votre capacité d’emprunt pour vos bureaux

Avant même de lancer des recherches ou de visiter des biens, commencez par poser les bases : quelle enveloppe pouvez-vous réellement mobiliser ?

  • Faites un point complet sur votre situation financière et patrimoniale (entreprise et associés)
  • Définissez votre apport personnel ou professionnel : trésorerie disponible, compte courant d’associés, vente d’un actif, etc.
  • Structurez idéalement votre projet : acquisition en direct ou via une SCI, financement 100 % bancaire ou mixé.
  • Estimez une enveloppe budgétaire globale réaliste, intégrant prix d’acquisition, frais d’acte, travaux éventuels, mobilier…

💡 Un simulateur de capacité d’acquisition ou l’accompagnement d’un courtier spécialisé peuvent vous faire gagner un temps précieux.

Pourquoi analyser les loyers de marché est important ?

Avant même de parler financement ou montage juridique, commencez par étudier le loyer de marché en fonction de la surface que vous ciblez. C’est une étape souvent négligée, mais essentielle pour calibrer correctement votre projet.

Par exemple, à Paris, le loyer moyen d’un bureau s’élève à environ 565 €/m²/an HT HC. Ce montant peut fortement varier selon :

  • la typologie du bien (bureau, local commercial, pleine propriété ou copropriété etc.)
  • son emplacement (quartier central vs périphérie)
  • ou encore les travaux à prévoir.

Cette analyse fine vous permettra de mieux anticiper la charge locative future de votre société et donc la viabilité de votre financement.

Mode d’acquisition : une SCI pour structurer l’opération

Dans la majorité des cas, l’achat de bureaux professionnels se fait via une SCI constituée par le dirigeant ou les associés de l’entreprise. Cette SCI devient propriétaire des murs et les loue à la société d’exploitation à travers un bail commercial.

Le loyer de marché analysé précédemment devient donc central, puisqu’il doit être cohérent avec les usages locaux et soutenable par la société locataire.

Ce loyer sera aussi un élément clé dans la validation du projet par les banques, puisqu’il constitue le flux de remboursement du prêt immobilier contracté par la SCI.

Capacité d’emprunt : le rôle du ratio de couverture (DSCR) et la quotité de financement (LTV)

Les banques étudient votre capacité d’endettement en se basant notamment sur le DSCR (Debt Service Coverage Ratio). Ce ratio mesure la capacité du loyer perçu à couvrir les mensualités du prêt.

  • Pour un utilisateur de bureaux, le loyer doit généralement couvrir au moins 100 % des échéances.
  • Pour un investisseur, les banques exigent souvent un ratio supérieur à 120%

Si le loyer est insuffisant, vous devrez compenser avec un apport plus élevé, ou revoir la durée du prêt.

En pratique, la plupart des établissements prêtent sur des durées de 15 à 20 ans. Toutefois, certains courtiers spécialisés comme Carte Financement peuvent négocier des financements jusqu’à 20 ans au cas par cas.

En complément du DSCR, les banques regardent aussi la LTV (Loan to Value). Ces deux ratios sont liés, car un DSCR insuffisant – généralement en dessous de 100 à 120 % selon les cas – peut limiter la LTV maximale accordée.

La LTV correspond à la quotité de financement, c’est-à-dire la part du prix du bien que la banque accepte de financer. Elle mesure le niveau de risque pris par l’établissement prêteur. En général, la LTV se situe entre 80 et 90 %, ce qui implique un apport personnel de 10 à 20 % minimum, hors frais de notaire et de garantie.

Dans le cadre d’une opération de crédit-bail immobilier, l’apport est plus faible mais le crédit bailleur pourra demander une avance-preneur parfois équivalente au montant de l’apport.

Le crédit-bail immobilier consiste à ce qu’une société de crédit-bail fasse l’acquisition de vos locaux et vous les louent durant une période au terme de laquelle vous pourrez acquérir ces derniers grâce à une promesse unilatérale de vente.

Lancer la recherche : faites appel à des professionnels

Une fois votre budget cadré, vous pouvez enclencher la recherche. Mais attention à ne pas vous disperser : les biens à l’achat sont rares sur certains marchés, notamment à Paris.

  • Sollicitez des spécialistes de l’immobilier de bureaux, capables d’identifier les meilleures opportunités (off-market inclus).
  • Soyez clair sur votre cahier des charges : localisation, surface, usage, type d’immeuble, aménagements etc.
  • Anticipez les contraintes techniques : accessibilité, division possible, présence d’autres locataires dans l’immeuble…

Pourquoi faire appel à un chasseur de bureaux est une bonne idée

Une fois votre budget d’acquisition cadré, vous pourriez être tenté de lancer seul votre recherche. Pourtant, le marché de l’achat de bureaux, notamment à Paris, est complexe, opaque et bien plus tendu que celui de la location. Faire appel à un chasseur spécialisé en immobilier professionnel peut faire toute la différence.

D’abord parce que les bonnes opportunités sont rares : les biens qualitatifs sont souvent vendus avant même d’apparaître sur les plateformes classiques. Un chasseur de bureaux comme Leosquare vous donne accès à des offres off-market, identifie les actifs les plus pertinents selon vos objectifs, et vous évite de perdre du temps sur des dossiers non finançables ou mal positionnés.

Ensuite, parce qu’un chasseur vous aide à structurer votre cahier des charges : localisation, surface utile, accessibilité, présence d’ERP ou non, capacité de division, nature juridique de l’immeuble, charges, aménagements… Autant de critères qui influencent le choix du bien mais aussi la faisabilité du financement (notamment via le loyer cible, qui sert de base au montage SCI + emprunt bancaire).

Enfin, un bon chasseur anticipe les points bloquants techniques ou juridiques avant que vous ne fassiez une offre : état de la copropriété, conformité ERP, risques sur le prix de vente, locataire en place, urbanisme, etc. Cela vous évite des mauvaises surprises et renforce la solidité de votre dossier auprès des banques.

💬 Chez Leosquare, nous accompagnons nos clients acheteurs sur l’ensemble de la chaîne de valeur : recherche, étude de faisabilité, montage juridique et coordination avec votre courtier pour sécuriser le financement. Un gain de temps, de clarté… et d’efficacité.

Étudier la faisabilité du bureau trouvé

Avant de faire une offre, vérifiez que l’actif sélectionné est finançable et pertinent par rapport à votre projet.

  • Faites analyser le bien par un professionnel : état, conformité, valorisation.
  • Vérifiez que le prix de vente est cohérent avec le marché.
  • Validez la possibilité d’obtenir un financement sur ce type de bien.

Vérifiez que le prix de vente est cohérent avec le marché

Le prix affiché ne reflète pas toujours la réalité du marché. Pour cela comparez les ventes récentes dans le même secteur, à surface et typologie comparables. Tenez compte des travaux à prévoir ou des particularités juridiques (ex. : division possible, bail en cours, servitude…). Si vous voulez avoir une vision très fine de la valeur du bien exacte, il est peut être utile dans certains cas de faire appel à un expert qui viendra valoriser précisément l’actif.

Gardez en tête qu’un prix trop élevé peut compromettre le financement ou conduire à une décote de l’expertise bancaire.

Validez la possibilité d’obtenir un financement sur ce type de bien

Tous les biens ne sont pas finançables de la même manière. Avant de formuler votre offre, il est crucial de valider que le bien envisagé répond aux exigences des établissements bancaires.

Il doit pouvoir servir de garantie solide, c’est-à-dire ne présenter aucun risque juridique ou de valorisation insuffisante. Si vous passez par une SCI, la rentabilité locative doit être suffisante pour respecter les critères bancaires, notamment un DSCR d’au moins 100 à 120 % selon les cas.

Enfin, le bien ne doit pas présenter de risque de dépréciation rapide.

Trouver le meilleur financement

Votre offre a été acceptée ? Félicitations ! C’est maintenant que la phase de financement démarre réellement.

  • Montez un dossier bancaire solide, intégrant comptes de résultats, business plan, projection locative si besoin.
  • Consultez plusieurs partenaires : banques traditionnelles, établissements spécialisés, partenaires de confiance.
  • Comparez les propositions : taux fixes ou variables, durée d’emprunt, garanties demandées, modularité du remboursement…

Pourquoi est-il intéressant de faire appel à un courtier en financement ?

Le gain de temps : Nos courtiers partenaires sont en relation avec +90 banques. Chacune d’elles à ses propres politiques de financement en fonction des clients et de la typologie des biens. Ne perdez pas de temps à solliciter les mauvais interlocuteurs.

Conseil personnalisé : Votre banque n’est pas forcément la mieux placée pour vous conseiller au mieux. Juriste, fiscaliste, professionnels immobiliers, faire appel à un courtier indépendant s’avère souvent très judicieux.

Gain financier : Nos courtiers partenaires traitent un volume d’opération de financement de bien immobilier professionnel important. Leur relation privilégiée avec les banquiers leur permettent de négocier les meilleurs taux.

Définir la bonne structuration juridique : SCI, Acquisition en direct…

Dans 80 % des cas, les bureaux sont acquis via une SCI détenue par le dirigeant ou les associés. Pourquoi ce schéma est-il souvent privilégié ?

  • La SCI acquiert les murs et les loue à la société d’exploitation, qui verse un loyer mensuel.
  • Le loyer perçu par la SCI sert à rembourser les échéances du crédit bancaire.
  • Cela permet de séparer patrimoine professionnel et immobilier, de protéger les actifs, et d’optimiser la fiscalité.

Deux options fréquentes :

1. La SCI détenue à 100 % par les personnes physiques (associés ou dirigeants)

2. La SCI détenue conjointement avec la société d’exploitation

Dans ce cas, la société peut prêter à la SCI en compte courant d’associé, et ainsi éviter de distribuer des dividendes fiscalisés pour constituer l’apport.

⚠️ Quel que soit le montage retenu, vérifiez bien que la société locataire sera capable d’assumer le loyer fixé, sans fragiliser sa trésorerie.

Recherche de financement achat immobilier de bureaux

Évaluez gratuitement votre capacité d'emprunt

Avant de se lancer dans une recherche de bureaux à l'achat(parfois longue), il est essentiel de connaitre votre enveloppe budgétaire et votre capacité d'emprunt et financement. Nos courtiers partenaires sont là pour vous aider.

  • Étude de votre situation financière et patrimoniale
  • Définition de votre apport
  • Structuration de l'opération
  • Estimation de l'enveloppe d'acquisition
  • Recherche du financement
  • Mise en concurrence des banques

Gratuit et sans engagement

Important : Leosquare n’est pas un courtier d’assurance ou de réassurance (COA) ni un courtier en opérations de banque et en services de paiement (COBSP). Nous travaillons en partenariat avec des courtiers partenaires avec lesquels nous vous proposons d’être mis en relation.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Leosquare, votre meilleur allié immobilier.

Nous trouvons votre bureau idéal et négocions les meilleures conditions.

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