LOCATION DE BUREAUX
Louer vos bureaux
en bail commercial.

Bail commercial 3/6/9 ans ou bail commercial dérogatoire, tout ce que vous devez savoir, pour préparer au mieux votre recherche de bureaux.

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 📋 DÉFINITION

Le bail commercial pour louer vos bureaux.

En résumé le bail commercial est un contrat par lequel un bailleur (personne morale ou physique) loue un local à un preneur (une société, un commerçant ou un artisan) en vue d’une exercer une activité.

Le bail est défini comme commercial que s’il est soumis aux dispositions des articles L. et R. 145- et suivants du Code de commerce qui impose notamment 4 critères : un contrat de bail, un local commercial, l’exploitation d’un fonds dans les lieux loués et l’immatriculation du preneur.

En savoir plus sur les conditions d’application des baux commerciaux (site de CCI)

Les baux commerciaux regroupent plusieurs sous-catégorie :

  • Le bail commercial classique 3/6/9 ans
  • Le bail dérogatoire (appelé aussi bail précaire)
  • Le bail commercial de sous-location

La plupart du temps, ce sont des bureaux indépendants, loués vides avec des contrat supérieurs à 1 an (et au minimum 3 ans pour le bail 3/6/9).

Bail commercial 3 6 9

C’est le contrat le plus répandu. Il tient son nom de la faculté pour le preneur de résilier son bail de plein droit tous les 3 ans (avec un préavis de 6 mois minimum), alors que le bailleur lui est engagé pour une durée de 9 ans.

Bail commercial dérogatoire (ou bail précaire)

Le bail dérogatoire est un bail commercial de courte durée (moins de 3ans) qui déroge au statut des baux commerciaux. En synthèse : le bail dérogatoire ne peut pas excéder 3 ans (en cumul des contrats) et ne peut pas être signé à la suite d’un bail commercial classique portant sur les mêmes locaux. Si le preneur et le bailleur souhaite prolonger le bail à la suite des 3 ans, ils basculeront sur un bail commercial classique 3 6 9.

En savoir plus sur le bail dérogatoire (Site des Services Publics)


🧐 POUR OU CONTRE

Le bail commercial est-il fait pour vous ?

Le bail commercial est une bonne idée si…

  • Vous vous projetez facilement 2-3 ans ou plus dans vos prochains bureaux
  • Vous avez besoin d’aménagements spécifiques
  • Vous voulez avoir la main sur l’agencement de l’espace
  • Vous avez la trésorerie pour absorber les travaux éventuels et les frais de prise à bail
  • Vous avez le temps (négociations parfois longues, travaux en cours…)

Le bail commercial est peut-être à éviter si…

  • Vous n’avez pas envie de vous engager dans la durée
  • Votre équipe grandit vite et il y a fort à parier que vos bureaux soient trop petits rapidement
  • Vous avez horreur de vous occuper des travaux et de l’aménagement
  • Vous n’avez pas la trésorerie suffisante pour encaisser les frais de prise à bail
  • Vos bilans sont négatifs ou votre activité démarre et vous n’êtes pas à l’aise avec l’idée d’un cautionnement bancaire ou solidaire

À garder en tête

Si sur le papier le bail commercial parait contraignant, les bailleurs sont souvent ouverts à la négociation pour proposer des durées de contrat plus courtes ou pour offrir des mois de loyer gratuits pour financer tout ou partie des frais d’installation. Le marché a changé ces dernières années et l’essor du coworking et des contrats en prestation de services flexibles ont permis aux bailleurs de mettre un peu d’eau dans leur vin.

Ne vous arrêtez donc pas à un loyer trop cher ou au bail 3/6/9, si les bureaux vous plaisent il ne tiendra qu’à vous (à nous) de négocier des conditions plus avantageuses.

🛠   TOOLBOX

Nos outils avant de signer votre bail commercial

Les points à négocier d'un bail commercialBientôt

Avant de signer assurez-vous d’avoir bien regarder ces quelques clauses et de les négocier au mieux votre bail commercial.

La répartition des charges

Dans un bail commercial la répartition des charges entre locataire et bailleur est importante à connaître et à négocier.

Éviter la caution bancaire

Nous avons la solution pour éviter de mettre en place la caution bancaire demandée par votre bailleur (ou la remplacer).

Parler avec notre avocatGratuit

Échanger avec notre avocat spécialisé en droit immobilier pour répondre à vos questions sur le bail commercial.

C’est quoi un bail commercial 3 6 9 ?

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La forme du bail commercial

Forme du bail commercial : écrit ou vebal

Il n’existe pas de forme obligatoire (le bail peut être écrit ou verbal). Il est recommandé que le bail commercial soit fait par écrit afin de prouver l’existence du contrat et pouvoir établir précisément les engagements des parties.

Les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce définisse le régime de base du bail commercial mais libre aux parties d’en aménager certaines clauses ou d’en ajouter de nouvelles.

Faut-il faire appel à un avocat ou un notaire pour le rédiger ?

Dans certains cas, le recours à un acte authentique (notaire) est obligatoire : si le bail à une durée supérieure à 12 ans (+ inscription au registre des hypothèques) ou s’il concerne un bail de débit de boissons.

Dans les autres cas, aucune obligation. Ce peut être un acte seing privé. Vous pouvez le rédiger vous-meme ou faire appel à un professionnel du droit afin de s’assurer que le contrat de bail respecter les termes légaux et soit à jour des nouvelles dispositions éventuelles.

Pensez à faire parapher chaque page et de fournir autant d’exemplaires du bail qu’il y a de parties.

La durée du bail

Le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans au minimum.

Le locataire aura la faculté de résilier de plein droit son bail tous les 3 ans (échéance triennale) moyennant un préavis de 6 mois par lettre recommandée AR.

À savoir, pour les baux commerciaux conclu pour plus de 9 ans et destiné à une seule activité (bureaux notamment), une clause peut interdire au locataire de donner congé avant 9 ans.

Le bailleur, en revanche, ne pourra pas résilier le bail avant 9 ans, sauf à verser à son locataire une indemnité d’éviction. Indemnité dont le montant sera, en partie, calculé en fonction de la durée restante à courir sur le bail et le fond de commerce exploité.

Les obligations du bailleur

Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur est tenu envers le locataire de :

– Mettre le bien loué à la disposition du locataire, preneur à bail,

C’est à dire remettre les clés à la signature du contrat de bail commercial ou lors de l’état des lieux.
Garantir que le local soit accessible est en bon état de réparation et fonctionnel (chauffage, électricité…), sauf si le locataire prend les locaux en l’état, et qu’il puisse être exploité pour l’usage prévu par le locataire.

– Entretenir le bien donné à bail,

La réparation des travaux entre le bailleur et le locataire est défini notamment par les articles 605 et 606 du Code Civil. (voir question sur le sujet ci-après)

– Garantir au locataire, preneur à bail, une occupation paisible.

Le bailleur ne doit pas troubler l’occupation du locataire ( sauf travaux urgent).
Il doit le garantir du fait des tiers (que sa jouissance ne soit pas remise en cause).
Le garantir contre les vices cachés.

Les obligations du locataire

Le locataire a de nombreuses obligations et engagements envers le bailleur, qui sont notamment défini dans le contrat de bail.

Les principales obligations du locataires sont notamment :

Honorer les règlements des loyers, des charges et des impôts dont il est redevable.

Utiliser le local commercial conformément à son usage, tel qu’il a été défini dans le bail.

Entretenir le local sans le modifier, sauf accord donné par le bailleur.

Ne pas troubler le voisinage et la jouissance des autres occupants de l’immeuble.

Ne pas cesser son activité. Le local doit être en activité sauf pour prendre des vacances ou autres congés temporaires ou force majeure (maladie…).

Garder les locaux garnis

Restituer les locaux en bon état.

Le loyer et sa révision

La fixation du loyer

Lors de la signature d’un bail commercial, le montant du loyer est fixé librement par les parties, en général sur la base de la valeur locative du marché pour des biens similaires.

Si le loyer payé le précédent locataire est une base, le bailleur n’est pas tenu d’établir le même montant.

Le loyer est la plupart du temps établie en euros annuels hors taxes, hors charges, hors TVA par mètre carré : un bureau de 100m2 ayant un loyer de 450€/m2/an HT HC aura donc un loyer annuel de 45 000€ HT, hors charges et taxes.

Le bailleur peut choisir le régime fiscal de la location : TVA (au taux légal), CRL ou bien exonéré de TVA.

Si le bail commercial est prévu pour tous commerces, le loyer est généralement plus cher que celui d’un bail autorisant seulement une activité définie. (bureaux par exemple).

Le règlement au bailleur d’un pas-de-porte ou d’un droit d’entrée peut également être versé dans ces cas précis

La révision du loyer

En cours de bail, le loyer peut être révisé tous les 3 ans (révision légale) ou selon une autre périodicité de révision défini dans le bail (clause d’échelle mobile qui est le plus souvent un indice INSEE ou ILAT ou ILC).

Lorsque le bail arrive à son terme (au bout de 9 ans minimum), le locataire bénéficie du droit de renouvellement, s’il y a exercé son activité depuis plus de 3 ans.

À ce moment, si le bailleur souhaite ré-évaluer le prix du loyer, il doit engager une procédure particulière de renouvellement du contrat de bail.

La répartition des charges et travaux

Le contrat de bail commercial doit faire état un inventaire précis et limitatif et d’une répartition des charges et des dépenses entre le locataire et le bailleur. Les dépenses d’entretien et de réparations courantes sont en général à la charge du locataire et celles de grosses réparations à la charge du bailleur.

Ce sont les articles 605 et 606 du Code Civil qui établissent la base contractuelle de la répartition des travaux, selon leur nature, entre bailleur et locataire.Rien n’empêche que le contrat de bail prévoir une répartition différente. Néanmoins, les travaux qui relèvent contractuellement de la prise en charge du bailleur, ne pourront pas être imposés au locataire.

Le droit à la sous-location

Par principe, la sous-location est interdite dans un bail commercial.

Toutefois, les parties peuvent prévoir au contrat de bail des aménagements spécifiques concernant la sous-location.

En tout état de cause, afin que la sous-location soit régulière, il conviendra de demander l’autorisation expresse et écrite du bailleur et de l’inviter à concourir à l’acte de sous-location.

Le renouvellement du bail commercial

Le bail ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat.

Au terme du bail, soit le bailleur donne congé au locataire avec ou sans proposition de renouvellement, soit le locataire donne congé ou fait une demande de renouvellement du bail.

Si aucun congé ou demande de renouvellement n’a été fait, le bail se poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée.

La tacite prolongation

Si le bail, arrivé à son termes, n’a pas été dénoncé dans le délai légal, il se poursuit de façon tacite. Il n’est pas nécessaire de rédiger un nouveau bail et le loyer n’est pas modifié (mise à pas une révision légale).

La prolongation tacite peut cesser à tout moment du fait du locataire ou du bailleur. Le congé peut être donné à la fin de chaque trimestre civil, au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

A noter que le locataire n’est plus le propriétaire du bail dans ce cadre de renouvellement tacite. Ce qui peut rendre difficile la vente du fond de commerce; Il faudra alors négocier le renouvellement du bail ou la signature d’un nouveau bail.

Si le bail dépasse 12 ans, le loyer pourra être déplafonné et revu à la hausse.

Le renouvellement du bail commercial

Au terme des 9 ans, le locataire bénéficie du droit de renouvellement de son bail. Toute clause du contrat de bail qui prive le locataire de ce droit et réputée non écrite.

Pour bénéficier du renouvellement du bail commercial, le locataire doit respecter les conditions suivantes :

Le fonds de commerce doit être exploité de manière effective dans les locaux
Le locataire doit être propriétaire du fonds de commerce
Le locataire doit être immatriculé au registre des commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers
Le fonds doit avoir été exploité depuis au moins 3 ans

La clause résolutoire

Il est fréquent que le bailleur intègre une clause résolutoire dans le contrat de bail commercial. L’intérêt d’une telle clause étant de pouvoir mettre fin au bail, par le bailleur, de plein droit si le locataire ne respecte pas les engagements prévus au contrat.

C’est le cas notamment :
des impayés de loyers et charges ;
de dégradation des locaux ;
sous-location sans autorisation ;
ou encore si le locataire fait un autre usage des locaux que l’usage autorisé par le bail.

En cas de manquement du locataire à ses obligations, le bailleur pourra, sous réserve de respecter les délais légaux, faire une demande au juge des référés du tribunal de grande instance (TGI) afin d’obtenir la résiliation du bail commercial, en invoquant la clause résolutoire.

La résiliation du bail commercial

Le bail commercial est un contrat conclu pour une durée de 9 ans, au minimum. Cependant, le bailleur et le locataire peuvent résilier le contrat soit à la fin d’une période de 3ans, soit à son terme. La résiliation peut également intervenir à tout moment en cas de manquement aux obligations contractuelles. Pour résilier ou suspendre un bail commercial, certaines procédures, notamment en termes de délais, doivent être respectées.

Les alternatives au bail commercial

Contrat de bail commercial 3

Le Coworking
(en bureau privatif ou non)

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Bureaux courte durée

Bureaux flexibles
(équipés ou non)

En bail dérogatoire ou en contrat de prestation de services.

Vous allierez la flexibilité et l’indépendance avec des bureaux à votre image et pensés pour vos besoins.

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