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en bail commercial à Paris

Le bail commercial s'adresse à toute personne, physique ou morale, qui exploite un fonds de commerce, artisanal ou industriel dans les locaux loués, immatriculé au RCS ou au Répertoire des métiers.

Sont exclus : baux d'habitation, baux professionnels (professions libérales non commerciales), conventions d'occupation précaire.

Il n’existe pas de forme obligatoire (le bail peut être écrit ou verbal). Il est recommandé que le bail commercial soit fait par écrit afin de prouver l’existence du contrat et pouvoir établir précisément les engagements des parties.

Les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce définisse le régime de base du bail commercial mais libre aux parties d’en aménager certaines clauses ou d’en ajouter de nouvelles.

Faut-il faire appel à un avocat ou un notaire pour le rédiger ?

Dans certains cas, le recours à un acte authentique (notaire) est obligatoire : si le bail à une durée supérieure à 12 ans (+ inscription au registre des hypothèques) ou s’il concerne un bail de débit de boissons.

Dans les autres cas, aucune obligation. Ce peut être un acte seing privé. Vous pouvez le rédiger vous-meme ou faire appel à un professionnel du droit afin de s’assurer que le contrat de bail respecter les termes légaux et soit à jour des nouvelles dispositions éventuelles.

Pensez à faire parapher chaque page et de fournir autant d’exemplaires du bail qu’il y a de parties.

Le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans au minimum.

Le locataire aura la faculté de résilier de plein droit son bail tous les 3 ans (échéance triennale) moyennant un préavis de 6 mois par lettre recommandée AR.

À savoir, pour les baux commerciaux conclu pour plus de 9 ans et destiné à une seule activité (bureaux notamment), une clause peut interdire au locataire de donner congé avant 9 ans.

Le bailleur, en revanche, ne pourra pas résilier le bail avant 9 ans, sauf à verser à son locataire une indemnité d’éviction. Indemnité dont le montant sera, en partie, calculé en fonction de la durée restante à courir sur le bail et le fond de commerce exploité.

Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur est tenu envers le locataire de :

– Mettre le bien loué à la disposition du locataire, preneur à bail,

C’est à dire remettre les clés à la signature du contrat de bail commercial ou lors de l’état des lieux.
Garantir que le local soit accessible est en bon état de réparation et fonctionnel (chauffage, électricité…), sauf si le locataire prend les locaux en l’état, et qu’il puisse être exploité pour l’usage prévu par le locataire.

– Entretenir le bien donné à bail,

La réparation des travaux entre le bailleur et le locataire est défini notamment par les articles 605 et 606 du Code Civil. (voir question sur le sujet ci-après)

– Garantir au locataire, preneur à bail, une occupation paisible.

Le bailleur ne doit pas troubler l’occupation du locataire ( sauf travaux urgent).
Il doit le garantir du fait des tiers (que sa jouissance ne soit pas remise en cause).
Le garantir contre les vices cachés.

Le locataire a de nombreuses obligations et engagements envers le bailleur, qui sont notamment défini dans le contrat de bail.

Les principales obligations du locataires sont notamment :

Honorer les règlements des loyers, des charges et des impôts dont il est redevable.

Utiliser le local commercial conformément à son usage, tel qu’il a été défini dans le bail.

Entretenir le local sans le modifier, sauf accord donné par le bailleur.

Ne pas troubler le voisinage et la jouissance des autres occupants de l’immeuble.

Ne pas cesser son activité. Le local doit être en activité sauf pour prendre des vacances ou autres congés temporaires ou force majeure (maladie…).

Garder les locaux garnis

Restituer les locaux en bon état.

La fixation du loyer

Lors de la signature d’un bail commercial, le montant du loyer est fixé librement par les parties, en général sur la base de la valeur locative du marché pour des biens similaires.

Si le loyer payé le précédent locataire est une base, le bailleur n’est pas tenu d’établir le même montant.

Le loyer est la plupart du temps établie en euros annuels hors taxes, hors charges, hors TVA par mètre carré : un bureau de 100m2 ayant un loyer de 450€/m2/an HT HC aura donc un loyer annuel de 45 000€ HT, hors charges et taxes.

Le bailleur peut choisir le régime fiscal de la location : TVA (au taux légal), CRL ou bien exonéré de TVA.

Si le bail commercial est prévu pour tous commerces, le loyer est généralement plus cher que celui d’un bail autorisant seulement une activité définie. (bureaux par exemple).

Le règlement au bailleur d’un pas-de-porte ou d’un droit d’entrée peut également être versé dans ces cas précis

La révision du loyer

En cours de bail, le loyer peut être révisé tous les 3 ans (révision légale) ou selon une autre périodicité de révision défini dans le bail (clause d’échelle mobile qui est le plus souvent un indice INSEE ou ILAT ou ILC).

Lorsque le bail arrive à son terme (au bout de 9 ans minimum), le locataire bénéficie du droit de renouvellement, s’il y a exercé son activité depuis plus de 3 ans.

À ce moment, si le bailleur souhaite ré-évaluer le prix du loyer, il doit engager une procédure particulière de renouvellement du contrat de bail.

Le contrat de bail commercial doit faire état un inventaire précis et limitatif et d’une répartition des charges et des dépenses entre le locataire et le bailleur. Les dépenses d’entretien et de réparations courantes sont en général à la charge du locataire et celles de grosses réparations à la charge du bailleur.

Ce sont les articles 605 et 606 du Code Civil qui établissent la base contractuelle de la répartition des travaux, selon leur nature, entre bailleur et locataire.Rien n’empêche que le contrat de bail prévoir une répartition différente. Néanmoins, les travaux qui relèvent contractuellement de la prise en charge du bailleur, ne pourront pas être imposés au locataire.

Par principe, la sous-location est interdite dans un bail commercial.

Toutefois, les parties peuvent prévoir au contrat de bail des aménagements spécifiques concernant la sous-location.

En tout état de cause, afin que la sous-location soit régulière, il conviendra de demander l’autorisation expresse et écrite du bailleur et de l’inviter à concourir à l’acte de sous-location.

Le bail ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat.

Au terme du bail, soit le bailleur donne congé au locataire avec ou sans proposition de renouvellement, soit le locataire donne congé ou fait une demande de renouvellement du bail.

Si aucun congé ou demande de renouvellement n’a été fait, le bail se poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée.

La tacite prolongation

Si le bail, arrivé à son termes, n’a pas été dénoncé dans le délai légal, il se poursuit de façon tacite. Il n’est pas nécessaire de rédiger un nouveau bail et le loyer n’est pas modifié (mise à pas une révision légale).

La prolongation tacite peut cesser à tout moment du fait du locataire ou du bailleur. Le congé peut être donné à la fin de chaque trimestre civil, au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

A noter que le locataire n’est plus le propriétaire du bail dans ce cadre de renouvellement tacite. Ce qui peut rendre difficile la vente du fond de commerce; Il faudra alors négocier le renouvellement du bail ou la signature d’un nouveau bail.

Si le bail dépasse 12 ans, le loyer pourra être déplafonné et revu à la hausse.

Le renouvellement du bail commercial

Au terme des 9 ans, le locataire bénéficie du droit de renouvellement de son bail. Toute clause du contrat de bail qui prive le locataire de ce droit et réputée non écrite.

Pour bénéficier du renouvellement du bail commercial, le locataire doit respecter les conditions suivantes :

Le fonds de commerce doit être exploité de manière effective dans les locaux
Le locataire doit être propriétaire du fonds de commerce
Le locataire doit être immatriculé au registre des commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers
Le fonds doit avoir été exploité depuis au moins 3 ans

C'est la clause de votre bail qui permet à votre bailleur de résilier le contrat automatiquement si vous ne respectez pas certaines obligations. Le cas classique : impayé de loyer ou de charges. Mais elle peut aussi jouer sur d'autres manquements : absence d'assurance, changement de destination des locaux non autorisé, etc.

Ce que vous devez savoir en tant que locataire :

1. Votre bailleur ne peut pas résilier du jour au lendemain. Il doit d'abord faire délivrer un commandement par commissaire de justice, qui vous met en demeure de régulariser.
2. Vous avez un délai pour vous mettre en règle à partir de ce commandement en fonction de ce qui est inscrit dans votre bail. C'est votre filet de sécurité légal, ne le laissez jamais filer sans réagir.
3. Passé ce délai sans régularisation, la clause peut produire ses effets. En pratique, le bailleur saisit le juge pour faire constater la résiliation et, si besoin, obtenir l'expulsion.

Le point qu'on oublie souvent : le juge peut vous accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause si vous régularisez votre dette dans le délai qu'il fixe. Ce n'est pas automatique, mais ça existe, et c'est un vrai levier de négociation.

Ce qu'on retient chez Leosquare : cette clause se négocie, c'est une mécanique avec des étapes précises et des délais à respecter. Un locataire qui connaît la procédure garde la main, même en cas de tension avec son bailleur. C'est tout l'enjeu d'être accompagné côté preneur, sans conflit d'intérêt, y compris sur ces sujets de contentieux locatif.

La résiliation d'un bail commercial dépend du motif et du moment où elle intervient. Voici un résumé :

• Par le locataire : il peut généralement résilier tous les 3 ans (bail « 3-6-9 ») en respectant un préavis de 6 mois, sauf si le bail exclut cette possibilité dans certains cas prévus par la loi.
• Par le bailleur : il ne peut pas résilier librement en cours de bail. Il peut le faire dans certains cas prévus par la loi (par exemple pour reconstruire l'immeuble ou en cas de faute du locataire), ou demander la résiliation judiciaire en cas de manquement du locataire (impayés, non-respect du bail, etc.).
• Clause résolutoire : si le bail contient une clause résolutoire, le bailleur peut mettre fin au bail en cas de manquement du locataire (souvent des loyers impayés), après un commandement resté sans effet pendant le délai légal.
• À l'échéance du bail : le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit en principe verser une indemnité d'éviction, sauf en cas de motif légitime et grave.
• D'un commun accord : les parties peuvent mettre fin au bail à tout moment par un accord écrit.

En pratique, la résiliation d'un bail commercial obéit à des règles strictes de forme et de délai. Le respect des préavis et des modalités de notification est essentiel pour éviter tout litige.