Carte des loyers moyens de bureaux à Paris
Edition 2024
Analyse du marché immobilier de bureaux pour 2024
Mise à jour au 26 janvier 2024
Mise à jour au 18 juin 2024
L’analyse du marché immobilier des bureaux à Paris pour le premier semestre 2024 révèle plusieurs tendances marquantes, influencées par des facteurs économiques et des dynamiques spécifiques aux différents segments du marché. Voici les principaux points à retenir :
Volume des Transactions
Au cours du premier trimestre 2024, environ 451 700 m² de bureaux ont été commercialisés en Île-de-France, un chiffre stable par rapport au même trimestre en 2023, mais inférieur de 15 % à la moyenne décennale. Cette stabilité apparente cache des différences notables entre les segments de marché. Les grandes transactions de plus de 5 000 m² ont représenté 40 % de la demande placée, avec un volume en hausse de 32 % par rapport à l’année précédente (JLL).
Demande et Offre
L’offre immédiate de bureaux continue de croître, atteignant un nouveau record avec plus de 4,5 millions de m² disponibles à la fin du premier trimestre 2024. La Première Couronne est particulièrement affectée, avec des taux de vacance dépassant les 20 % dans certaines zones.
Performance par Secteur
Certaines zones de Paris, comme le Quartier Central des Affaires (QCA), continuent d’attirer une forte demande, tandis que d’autres secteurs, notamment en Première Couronne, connaissent une demande plus faible. Les transactions de grandes surfaces dominent, avec des projets significatifs comme celui de France Télévisions et d’Elis Services (JLL).
Taux de Vacance et Loyers
Le taux de vacance en Île-de-France reste élevé, en particulier dans les zones périphériques. Cependant, les loyers prime dans le QCA continuent d’augmenter, atteignant des niveaux élevés malgré les défis du marché. À La Défense, les loyers ont diminué de 5 % par rapport à l’année précédente.
Investissements
Le marché de l’investissement est toujours en difficulté, avec un « non marché » observé au premier trimestre 2024. Les investissements ont considérablement diminué, reflétant une prudence accrue des investisseurs dans un contexte économique incertain (JLL).
Perspectives
Pour la fin de l’année 2024, les perspectives restent mitigées. Bien que l’inflation soit sous contrôle et que les taux d’intérêt immobiliers commencent à baisser, la capacité des entreprises à investir dans l’immobilier reste limitée par les incertitudes économiques globales. Les négociations de prix deviennent plus courantes, offrant aux acheteurs potentiels des opportunités de négocier des conditions plus favorables .
En conclusion, le marché immobilier des bureaux à Paris montre des signes de résilience malgré des défis persistants.
📈 Le top 3 des arrondissements
où les loyers de bureaux sont les plus chers
Le 2e arrondissement : 793€/m2/an
Le 9e arrondissement : 760€/m2/an
Le 16e nord : 755€/m2/an
📉 Le top 3 des arrondissements
où les loyers de bureaux sont les moins chers
Le 20e arrondissement : 345€/m2/an
Le 19e arrondissement : 351€/m2/an
Le 18e arrondissement : 402€/m2/an
Variation des loyers de bureaux selon les arrondissements et les offres
L’un des aspects fascinants du marché des loyers de bureaux à Paris est la variation significative des prix en fonction des arrondissements et des offres disponibles. Jetons un coup d’œil à quelques chiffres clés pour mieux comprendre cette diversité :
Les arrondissements les plus chers
Avec un loyer moyen de 796€/m²/an HT HC, le 2e arrondissement se classe en tête de liste des arrondissements les plus chers de Paris pour la location de bureaux. Le 8e arrondissement suit de près avec un loyer moyen de 768€/m²/an HT HC, ce qui en fait une destination prisée pour les entreprises. En troisième position, le 7e arrondissement offre des bureaux à un loyer moyen de 757€/m²/an HT HC, ce qui en fait également une option haut de gamme.
Les arrondissements les moins chers
Si vous recherchez une option plus abordable, le 20e propose des bureaux à un tarif moyen de 344€/m²/an HT HC. Le 19e arrondissement suit de près avec un loyer moyen de 354€/m²/an HT HC, offrant une alternative économique. En troisième position des arrondissements les moins chers, le 18e arrondissement propose des bureaux à un prix moyen de 400€/m²/an HT HC.
Il est important de noter que ces chiffres représentent des loyers de présentation, ce qui signifie qu’ils ne tiennent pas compte des franchises, des charges locatives ou d’autres éléments pouvant influencer le coût total pour une entreprise.
💡 A savoir pour interpréter correctement les valeurs locatives : en immobilier de bureaux on parle en €/m2, ce sont les surfaces commercialisées qui importent plus que le nombre d’offres.
La moyenne des valeurs locatives prend en compte la surface des actifs et non leur volume. Ce n’est donc pas une moyenne arithmétique dont le diviseur est basé sur le nombre d’offres mais sur le total de surface commercialisée . Par conséquent quand on a un immeuble de 4500m2 à 800€/m2 on tire les moyennes « artificiellement » vers le haut.
Loyer moyen d’un bureau par station de métro à Paris
💡EXPLICATION
Comment varie le prix moyen d’un loyer de bureaux à Paris ?
L’unité des loyers de bureaux : €/m2/an HT HC
En immobilier d’entreprise, les loyers sont exprimés en m2/an hors charges et hors charges. C’est l’unité que vous retrouverez sur la plupart des annonces. Si la valeur locative qui est inscrite sur le bail est le plus souvent exprimé en montant annuel, il n’en reste pas moins que les offres de bureaux se comparent entre elles, sur la base d’un prix au m2. Comme pour la vente d’un bien immobilier.
Si on comprend facilement que plus la surface sera grande plus le loyer sera cher, qu’en est-il de cette notion de hors taxes, hors charges ?
Loyer hors taxes, hors charges
La première chose à savoir : les loyers sont toujours exprimé hors TVA (il arrive même que certains bureaux ne soient pas exonéré de TVA ou dépendant d’un autre régime fiscal : la Contribution sur Revenu Locative (CRL).
Le Hors Taxes auquel fait référence l’unité correspond à l’ensemble de la fiscalité qui est due par le locataire lorsque vous allez louer un bureau à Paris. Les listes des taxes varient d’un bureau / immeuble à un autre mais vous retrouverez la plupart du temps :
– la taxe sur les bureaux
– la taxe foncière
– la TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordres Ménagères
– la taxe parking
Le Hors Charges fait référence aux charges locatives qui seront supportées par le locataire. Pour faire simple ce sont les charges liées au bureau (climatisation, fluides par exemple) et les charges de l’immeuble (= les charges de copropriété).
L’ensemble des charges et des taxes représente en moyenne autour de 20% du loyer bureaux, hors TVA. Cette proportion peut varier fortement en fonction du type de bureaux mais surtout en fonction de l’immeuble ; plus vous aurez de services dans l’immeuble (accueil, ascenseurs, sécurité, parking, RIE etc) plus les charges seront importantes.
Où se trouvent la plupart des offres de bureaux à louer ?
Le 8e, 9e, et 17e arrondissement, sont les quartiers les plus pourvus en offres de bureaux à louer
En 2024, le marché parisien des bureaux offre une variété de choix aux entreprises à la recherche d’un espace. Actuellement, il existe environ 1100 offres de bureaux à louer, à l’exclusion des solutions de coworking qui présente au sein d’un même immeuble plusieurs offres de bureaux disponibles selon les configurations souhaitées.. Parmi les arrondissements offrant le plus grand nombre d’options, nous retrouvons notamment le 8e, le 9e et le 17e. Le centre ouest de Paris reste toujours la zone la plus attractive. A noter que la rive gauche parisienne est par nature des arrondissements quasi exclusivement résidentiel à l’exception d’une partie du 13e et 15e qui ont de nombreuses offres de bureaux (modernes) disponibles.
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