Prix et perspectives du marché de l’immobilier de bureaux à Paris en 2026
Le marché parisien des bureaux en 2026 est marqué par une polarisation structurelle :
- forte demande sur les immeubles bien situés, récents ou restructurés,
- désaffection progressive des actifs obsolètes,
- arbitrages constants entre coût, localisation et attractivité collaborateurs.
Les volumes élevés d’offres à la location contrastent avec une tension persistante à l’achat, notamment dans les secteurs centraux.
Synthèse :
- Loyer médian : 560 €/m²/an
- Prix moyen à l’achat : 11 250 €/m²
- Forte polarisation géographique et qualitative
- Marché favorable aux utilisateurs bien accompagnés
Loyers des bureaux à Paris (€/m²/an)
La valeur locative médiane à Paris s’élève à 560 €/m²/an HT HC en janvier 2026.
Repères de loyers :
- Arrondissements centraux (1er, 2e, 7e, 8e) : loyers fréquemment supérieurs à 700 €/m²/an
- Centre et Est parisien : entre 550 et 650 €/m²/an
- Arrondissements périphériques : souvent inférieurs à 500 €/m²/an
💡 Le loyer facial ne reflète pas toujours le coût réel, compte tenu des franchises et mesures d’accompagnement.
Prix de vente des bureaux à Paris (€/m²)
Le prix moyen de commercialisation des bureaux à Paris s’établit à 11 250 €/m² en janvier 2026.
Repères géographiques :
-
QCA : environ 19 000 €/m²
-
Centre Ouest hors QCA : autour de 12 500 €/m²
-
5e, 6e, 7e arrondissements : environ 12 900 €/m²
-
3e, 4e, 10e, 11e : autour de 11 300 €/m²
-
12e, 13e : environ 8 800 €/m²
-
14e, 15e : autour de 8 100 €/m²
👉 Les écarts de prix traduisent avant tout la qualité des immeubles, la centralité et la liquidité du marché. A noter qu’il y a souvent un écart non négligeable entre les prix de commercialisation affichés et les valeurs réelles de transactions (prix de cession) car on observe beaucoup de vente opportuniste de propriétaire « plus ou moins vendeur » sauf à des valeurs élevées qui font mécaniquement grimper les moyennes.
👨🏫 Analyse détaillée du marché immobilier de bureaux à Paris – Perspectives 2026
Contexte général du marché
Le marché de l’immobilier de bureaux à Paris et en Île-de-France aborde l’année 2026 après plusieurs années de ralentissement marqué.
Les tendances observées depuis 2024 confirment une transformation structurelle du marché, et non un simple cycle conjoncturel.
Les principaux facteurs explicatifs sont :
- la généralisation du travail hybride,
- la rationalisation des surfaces occupées par les entreprises,
- la recherche accrue de flexibilité,
- le renforcement des exigences environnementales et réglementaires sur les immeubles tertiaires.
Ces éléments conduisent à une baisse durable des volumes transactés, combinée à une sélectivité accrue des utilisateurs.
Demande placée de bureaux et volumes transactés
En 2025, en Île-de-France la demande placée s’est établie autour de 1,6 million de m², un niveau historiquement bas et nettement inférieur à la moyenne de long terme. La demande se caractérise par :
- un recul marqué des transactions > 5 000 m²,
- un allongement des délais de décision,
- des arbitrages fréquents entre maintien en place, réduction de surface ou relocalisation qualitative.
Paris intra-muros concentre une part croissante de l’activité, tandis que les secteurs périphériques enregistrent une dynamique plus faible.
Offre disponible et taux de vacance
L’offre immédiate de bureaux disponibles en Île-de-France dépasse désormais 6 millions de m², traduisant un déséquilibre persistant entre l’offre et la demande.
Le taux de vacance moyen est supérieur à 10 %, avec de fortes disparités géographiques :
- Paris Centre et QCA : taux de vacance limité, généralement compris entre 5 % et 6 %,
- Première couronne et zones tertiaires périphériques : taux de vacance élevé, pouvant dépasser 15 % à 20 %,
- immeubles anciens ou mal desservis particulièrement exposés.
Cette situation exerce une pression croissante sur les actifs ne répondant plus aux standards actuels du marché.
Polarisation géographique du marché
Le marché des bureaux à Paris est aujourd’hui fortement polarisé. Les secteurs les plus recherchés sont :
- le Quartier Central des Affaires (QCA),
- Paris Centre et Centre-Est,
- les quartiers bien desservis par les transports en commun,
- les immeubles récents, restructurés ou conformes aux critères ESG.
À l’inverse, les zones périphériques, notamment certaines parties de La Défense et de la première couronne, connaissent :
- une attractivité en recul,
- des taux de vacance élevés,
- une pression accrue sur les valeurs locatives.
Valeurs locatives observées
Malgré le ralentissement du marché, les valeurs locatives demeurent élevées dans les meilleurs emplacements.
Repères de loyers observés :
- Loyer moyen des bureaux à Paris : environ 560 €/m²/an,
- QCA : environ 800 à 900 €/m²/an,
- loyers prime : 1 000 à 1 200 €/m²/an selon les micro-secteurs.
Les immeubles de seconde main ou situés dans des zones moins attractives subissent une stagnation, voire une baisse des loyers, accompagnée d’incitations commerciales accrues (franchises, travaux, flexibilité contractuelle).
La polarisation des valeurs locatives est désormais structurelle.
Perspectives pour 2026
L’année 2026 ne marque pas un retour à la croissance des volumes, mais une phase de recomposition du marché.
Les tendances structurantes sont :
- une demande plus qualitative que quantitative,
- une concentration de l’activité sur les meilleurs actifs,
- une pression durable sur les immeubles standards,
- une intégration croissante des critères ESG dans les décisions immobilières.
Les utilisateurs privilégient désormais la localisation, la qualité des immeubles, l’efficacité des surfaces et l’attractivité des espaces pour les collaborateurs.
Synthèse
En 2026, le marché immobilier de bureaux à Paris se caractérise par :
- des volumes de transaction durablement inférieurs à la moyenne historique,
- une offre abondante et une vacance élevée en périphérie,
- une polarisation marquée entre actifs prime et non-prime,
- une sélectivité accrue des entreprises dans leurs choix immobiliers.
Le marché des bureaux à Paris ne se redresse pas de manière homogène :il se transforme.
🗺️ Où se trouvent les bureaux à Paris ?
À Paris, les bureaux à la location se concentrent principalement sur la rive droite, dans les 2ᵉ, 8ᵉ et 9ᵉ arrondissements, constituant le cœur historique des zones de bureaux de la capitale, aussi appelé QCA (Quartier Central des Affaires).
FAQ – Prix et loyers des bureaux à Paris (référence 2026)
Comment varie le prix moyen d'un loyer de bureaux à Paris ?
Le prix moyen d'un loyer de bureaux à Paris varie principalement selon la localisation, la qualité de l'immeuble et la tension entre l'offre et la demande.
En 2026, les loyers de bureaux à Paris s'observent généralement entre :
- 450 à 550 €/m²/an HT HC dans les arrondissements périphériques,
- 550 à 650 €/m²/an HT HC dans le centre parisien,
- au-delà de 700 €/m²/an HT HC dans les arrondissements centraux et le QCA,
- jusqu'à 900 €/m²/an HT HC et plus pour les immeubles prime.
Il n'existe pas un prix unique mais une fourchette de valeurs locatives fortement dépendante du contexte immobilier.
Quelle est l'unité utilisée pour exprimer les loyers de bureaux à Paris ?
Les loyers de bureaux sont exprimés en €/m²/an HT HC (euros par mètre carré, par an, hors taxes et hors charges). Cette unité est la référence standard en immobilier d'entreprise, aussi bien pour les annonces que pour la comparaison des offres et la négociation des baux.
Que signifie HT HC dans un loyer de bureaux ?
HT HC signifie Hors Taxes et Hors Charges. Cela permet de comparer les loyers indépendamment du régime fiscal et des services propres à chaque immeuble.
Que signifie un loyer hors taxes pour un bureau ?
Un loyer hors taxes correspond à un loyer exprimé sans TVA ni taxes récupérables.
En immobilier de bureaux, la TVA est le plus souvent applicable, mais certains immeubles peuvent relever d'autres régimes fiscaux, comme la Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL).
Les principales taxes supportées par le locataire sont généralement :
- la taxe sur les bureaux,
- la taxe foncière,
- la TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères),
- la taxe sur les parkings, le cas échéant.
Que signifie un loyer hors charges ?
Le hors charges correspond aux charges locatives supportées par le locataire, incluant les charges liées au bureau (climatisation, fluides, entretien) et les charges de l'immeuble (copropriété, parties communes, ascenseurs, sécurité).
Quel est le poids moyen des charges et taxes dans un loyer de bureaux à Paris ?
En moyenne, les charges et taxes représentent environ 20 % du loyer facial, hors TVA. Cette proportion varie fortement selon la qualité de l'immeuble et le niveau de services proposés.
Où se trouvent la majorité des offres de bureaux à louer à Paris ?
En 2026, les arrondissements les plus pourvus en offres de bureaux à louer sont le 8e, le 9e et le 2e arrondissement.
Le centre ouest de Paris demeure la zone la plus attractive du marché tertiaire.
Combien existe-t-il d'offres de bureaux à louer à Paris en 2026 ?
En janvier 2026, on recense plus de 2 000 offres de bureaux à louer à Paris intra-muros, hors coworking et bureaux opérés.
La rive gauche est-elle un marché important pour les bureaux ?
La rive gauche est historiquement plus résidentielle.
Les principaux pôles tertiaires se situent dans les 15e, 14e et 13e arrondissements, avec des immeubles souvent plus récents et des loyers plus compétitifs.
Le loyer facial suffit-il pour comparer deux bureaux ?
Non. Pour comparer deux bureaux, il faut analyser le loyer facial, les charges, les taxes, les franchises de loyer, les travaux pris en charge par le bailleur et la flexibilité du bail.
Besoin d’aide pour comprendre le marché ?
Nos équipes répondent à vos questions pour vous aider à y voir plus clair sur votre situation et les opportunités de marché qui s’offrent à vous.
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