Comprendre le pastillage dans le nouveau PLU Bioclimatique de Paris

Le pastillage est un dispositif urbanistique instauré par la Ville de Paris pour créer une servitude de mixité sociale sur certains immeubles et parcelles. Concrètement, il oblige les propriétaires à consacrer une partie de leur surface à des logements sociaux ou abordables. Ce mécanisme, déjà existant, a été renforcé avec l’adoption du nouveau Plan Local d’Urbanisme (PLU) bioclimatique de Paris, pour répondre aux enjeux sociaux et écologiques de la capitale.

Au sommaire

• Qu’est-ce que le pastillage ?
• Qui est concerné par le pastillage ?
• Calendrier des mesures
• Enjeux et problématiques liés au PLU Bioclimatique

Le Pastillage et le PLU Bioclimatique

Adopté par le Conseil de Paris le 5 juin 2023, le PLU bioclimatique vise à transformer l’urbanisme parisien pour faire face aux urgences climatiques et de logement. En ce sens, le pastillage joue un rôle clé en réservant des parcelles pour des logements sociaux et à bail réel solidaire (BRS). Plus précisément, 611 nouvelles parcelles ont été pastillées, portant le nombre total à 1000 emplacements réservés. L’objectif est de répondre aux besoins de logement tout en respectant des critères de mixité sociale et de développement durable​​​​.

Le PLU bioclimatique s’inscrit dans une stratégie plus large visant à faire de Paris une ville neutre en carbone d’ici 2050, avec un accent mis sur la sobriété carbone des bâtiments, le développement des énergies renouvelables et une démarche zéro déchet. Il prévoit également d’atteindre 10 m² d’espaces verts par habitant.

Qui est concerné par le pastillage ?

Le pastillage concerne tous types d’immeubles, qu’ils soient destinés à l’habitation, aux bureaux ou à d’autres usages. Les propriétaires de ces immeubles pastillés doivent affecter une partie de leur surface à des logements sociaux ou abordables lors de toute construction neuve, restructuration lourde, extension, surélévation ou changement de destination. De plus, même les projets de restructuration d’immeubles non pastillés doivent inclure des logements sociaux si la surface dépasse 500 m² dans les secteurs déficitaires.

Les Immeubles Concernés

Les immeubles concernés par le pastillage incluent une large variété de types d’actifs, allant des bureaux aux logements, en passant par les commerces et autres locaux mixtes. La liste des immeubles pastillés comprend également des actifs appartenant à des institutions publiques comme le CROUS de Paris. La répartition géographique des pastilles couvre presque toute la ville, avec une concentration notable dans certains quartiers comme le Quartier Central des Affaires (QCA) et les arrondissements périphériques.

Carte des immeubles pastillés

En savoir plus sur le Plan Local d’Urbanisme de la ville de Paris

Important : A noter que ce projet a été arrêté en juin 2023, mais ces documents ne constituent pas le PLU en vigueur. Le PLU bioclimatique sera soumis au vote du Conseil de Paris fin 2024 pour approbation et en vigueur début 2025.

Le calendrier des mesures

Le projet de PLU bioclimatique a été arrêté en juin 2023. Une enquête publique est prévue du 8 janvier au 29 février 2024, suivie d’un vote du Conseil de Paris à la fin de l’année 2024. L’entrée en vigueur du nouveau PLU est prévue pour le début de l’année 2025. Ce calendrier vise à permettre aux différents acteurs concernés de s’adapter aux nouvelles contraintes et de faire valoir leurs observations avant l’application définitive des mesures​​​​.

Les enjeux et problématiques du pastillage

Les enjeux

Répondre à la Crise du Logement : L’objectif est d’atteindre 40% de logements publics à Paris d’ici 2035, dont 30% de logements sociaux. Le pastillage contribue à cette ambition en augmentant la disponibilité de logements abordables​​.

Mixité Sociale : En imposant des logements sociaux dans divers quartiers, le pastillage favorise une répartition équilibrée des populations à différents niveaux de revenus, ce qui est crucial pour une ville inclusive​​​​.

Transition Écologique : Le PLU bioclimatique vise à réduire l’empreinte carbone de la ville, et le pastillage, en encourageant la construction de logements écologiques, participe à cet objectif. Il prévoit aussi la végétalisation des espaces urbains et l’amélioration du confort thermique des bâtiments​​​​.

Problématiques posées

Impact sur les Propriétaires : Les propriétaires d’immeubles pastillés voient leur liberté de gestion réduite et peuvent subir une dévaluation de leur bien. La procédure de délaissement, qui permet de vendre le bien à la Ville de Paris, peut être longue et complexe. Ce processus oblige les propriétaires à mettre en demeure la Ville d’acquérir leur bien au prix de marché sans tenir compte de la dévaluation induite par le pastillage. En cas de désaccord sur le prix, un juge de l’expropriation peut être saisi​​​​.

Sécurité Juridique : Le nouveau dispositif du pastillage introduit des incertitudes juridiques, notamment en ce qui concerne la surperformance exigée par l’Urbascore, un système de notation des projets immobiliers basé sur des critères environnementaux et sociaux. Cette surperformance, nécessaire pour obtenir les autorisations d’urbanisme, introduit une part de subjectivité qui pourrait compliquer les recours juridiques​​.

Coûts de Transformation : La conversion de bureaux en logements, notamment dans les zones à forte densité de bureaux, représente un coût significatif. Les investisseurs institutionnels, souvent propriétaires de grandes surfaces, sont particulièrement affectés. Cette contrainte peut ralentir le rythme des transformations et augmenter les coûts de construction​​.

Redistribution des Espaces : La redistribution des espaces pour répondre aux critères du pastillage peut entraîner des modifications substantielles dans la structure et l’utilisation des immeubles existants. Cela nécessite une planification minutieuse et peut impliquer des rénovations coûteuses et complexes​​.

En conclusion, le pastillage est un outil central du nouveau PLU bioclimatique de Paris, destiné à répondre aux défis du logement et du climat tout en promouvant la mixité sociale. Si ses objectifs sont ambitieux, les contraintes qu’il impose nécessitent une adaptation et une concertation continue entre les différents acteurs de la ville. Les prochaines années seront cruciales pour évaluer l’efficacité de ce dispositif et son impact sur l’urbanisme parisien.