Si vous souhaitez faire l’acquisition de bureaux pour y exercer votre activité professionnelle, il est nécessaire de respecter un certain nombre d’étapes, notamment si vous financez l’achat de vos locaux à l’aide d’un prêt professionnel. Faisons le point sur ces différentes étapes pour bien anticiper le financement de l’achat de vos bureaux.
Au sommaire
- Etape 1 : Analyser le loyer de marché de l’immobilier de bureau
- Etape 2 : Etudier les prix de marché d’un bureau à l’achat
- Etape 3 : Déterminer le montant de l’apport nécessaire pour votre financement
- Etape 4 : Définir la structure d’acquisition et l’actionnariat
Etape 1 : Analyser le loyer de marché de l’immobilier de bureau
Selon le type de bureaux recherché
Lorsque vous décidez de faire l’acquisition de bureaux avec un prêt professionnel, la toute première chose à faire avant d’aller plus loin est d’étudier le loyer de marché en fonction de la surface que vous cherchez à acquérir. Par exemple à Paris, le loyer moyen pour la location d’un bureau est de 565€/m²/an HT HC (Hors Taxes, Hors Charges). Ce loyer dépend de la typologie du bien que vous achetez, de son emplacement, des travaux à réaliser…. Il peut varier très fortement d’un bien à un autre, d’un quartier à un autre.
Selon le moyen d’acquisition de vos bureaux
Même si vous n’auriez peut-être pas pensé naturellement à analyser le loyer de marché, cette étape est essentielle car c’est ce loyer qui sera appliqué dans le bail conclu entre votre SCI et votre société d’exploitation. En effet, dans le cadre d’un financement classique de bureaux, l’acquisition se fait en général au travers d’une SCI (ou tout autre société selon votre situation) qui loue ensuite les locaux à votre société d’exploitation.
Selon votre capacité d’emprunt nécessaire à votre achat de bureaux
Le montant du crédit professionnel auquel vous pourrez prétendre dépend du montant de ce loyer de marché. En effet pour financer l’achat de bureaux, les banquiers étudient, entre autres, le ratio DSCR (Debt Service Coverage Ratio), qui correspond à la couverture locative. Ce loyer doit être au moins équivalent à 100% (pour les utilisateurs de bureaux) voire 120% (pour les investisseurs) des échéances de votre prêt bancaire professionnel pour que votre projet puisse être finançable. L’idée est que les loyers remboursent le prêt immobilier souscrit par la SCI (dont les associés sont souvent les associés de la société d’exploitation locataires des bureaux) faisant l’acquisition des bureaux. Si toutefois le loyer n’est pas assez élevé, vous devrez ajuster cela avec un apport plus conséquent.Les banquiers attachent notamment de l’importance à la durée de l’emprunt lorsqu’ils analysent ce ratio. Rares sont les établissements qui prêtent sur des durées supérieures à 15 ans, même si au cas par cas, des courtiers en financement professionnel qui interviennent régulièrement sur ces opérations comme Carte Financement, peuvent négocier des durées de prêt sur 20 ans occasionnellement.
En fonction du loyer de marché et de la durée d’emprunt souhaitée, vous pourrez définir le montant que vous êtes en mesure d’emprunter auprès des établissements bancaires.
Etape 2 : Etudier les prix de marché d’un bureau à l’achat
Pour estimer la valeur de l’immobilier d’entreprise et plus précisément des bureaux que vous recherchez, vous pouvez vous adresser à un cabinet de Conseil spécialité en immobilier de bureaux comme Leosquare en indiquant vos critères de recherche. Les chasseurs de bureaux pourront alors vous conseiller et vous présenter quelques biens correspondants à votre demande dans le secteur recherché. Vous aurez alors une estimation précise et rapide du prix au mètre carré à l’achat. Sur ce marché de l’immobilier de bureaux, bien que le prix au m² soit un indicateur, les investisseurs étant très présents, la valorisation est souvent davantage définie en utilisant l’approche par capitalisation des loyers attendus. Le taux de capitalisation correspond au revenu brut, la valeur vénale est obtenue en capitalisant le loyer. On obtient le taux de capitalisation en divisant le loyer par le prix net vendeur.
Etape 3 : Déterminer le montant de l’apport nécessaire pour votre financement
Les établissements bancaires étudient non seulement le ratio DSCR, mais aussi le ratio LTV (Loan to Value) qui correspond à la quotité de financement. Ces deux indicateurs sont liés car la LTV maximum pourra également être limitée par le niveau de DSCR entre 100 et 120% minimum suivant les cas.
La LTV représente le montant emprunté rapporté à la valeur du bien immobilier que vous souhaitez acquérir. La LTV représente le niveau de risque pris par les banques lorsqu’elles vous octroient un prêt immobilier entreprise.
En général, la LTV est de 80 à 90%, cela signifie que le montant de votre apport doit être au minimum de 10 à 20% de la valeur du bien immobilier (hors frais de notaire et de garantie).
Dans le cadre d’une opération de crédit-bail immobilier, l’apport est plus faible mais le crédit bailleur pourra demander une avance-preneur parfois équivalente au montant de l’apport.
Le crédit-bail immobilier consiste à ce qu’une société de crédit-bail fasse l’acquisition de vos locaux et vous les louent durant une période au terme de laquelle vous pourrez acquérir ces derniers grâce à une promesse unilatérale de vente.
Etape 4 : Définir la structure d’acquisition et l’actionnariat
L’achat de bureaux par SCI, le cas le plus répandu
Le cas le plus commun consiste à ce que l’acquisition des bureaux par le dirigeant ou/et les associés de l’entreprise s’effectue au travers d’une SCI. La SCI ainsi constituée loue le bien d’immobilier d’entreprise acquis à la société d’exploitation. La société louant le bien immobilier doit être en mesure de payer le loyer défini afin que la SCI soit en mesure de rembourser les échéances du crédit professionnel souscrit par le dirigeant ou les associés chaque mois
Si vous choisissez cette option, il faudra réfléchir au schéma d’acquisition afin de déterminer qui détient cette société. Il peut s’agir de personnes physiques et/ou de personnes morales de type holding par exemple. Vous pouvez également choisir, pour des raisons fiscales et financières, d’associer la société d’exploitation à la SCI. L’intérêt est que la société d’exploitation qui loue les locaux pourra utiliser sa trésorerie afin de prêter des fonds à la SCI. La société d’exploitation, en tant qu’associée de la SCI, apporte en compte courant d’associés les fonds propres nécessaires à l’acquisition. Cette solution permet d’éviter de verser un dividende fiscalisé aux actionnaires pour leur permettre de constituer leur apport.
À l’issue de toutes ces étapes, assurez-vous bien que la société d’exploitation puisse absorber le loyer défini en amont.
