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Clause résolutoire bail commercial

Clause résolutoire et expulsion de bureaux : quels sont vos droits ?

28 décembre 2020
Leosquare

La clause résolutoire se retrouve dans la plupart des baux. Chaque entreprise qui a contracté un bail à l’obligation de payer les loyers convenus avec le bailleur et fixés dans le contrat de bail commercial et respecter les engagements prévus au contrat. Malheureusement il peut arriver que vous soyez dans l’incapacité de payer vos loyers ou que vous ne respectiez pas vos engagements.

Un bailleur peut activer la clause résolutoire du bail pour vous expulser de vos bureaux. Et ce, à tout moment de l’année, car il n’y a pas de trêve hivernale à respecter pour un bail commercial. Pour autant, il est important de savoir que le bailleur doit respecter un certain formalisme et que vous avez des recours si vous vous retrouvez dans une telle situation.

Au sommaire

  • La clause résolutoire, qu’est-ce que c’est ?
  • Quels droits du le bailleur
  • Les recours du locataire
  • Accompagnement juridique

La clause résolutoire : définition

Visée à l’article L. 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire d’un bail commercial prévoit le(s) manquement(s) du locataire vis-à-vis des engagements qu’il a pris envers le bailleur et les locaux lors de la signature du bail. En effet, le bailleur, s’il constate et prouve un manquement du locataire, a la possibilité de résilier de plein droit, et donc sans indemnité, le bail conclu avec son locataire.

Avant de mettre en application la clause résolutoire votre bailleur devra néanmoins respecter un certain formalisme. Notamment la mise en demeure restée infructueuse vous demandant de respecter vos engagements et/ou réparer les dommages que vous avez causés.

Quels droits a le bailleur à travers la clause résolutoire ?

L’expulsion est parfois la seule solution pour un propriétaire face à un locataire qui cesse de payer son loyer et ses charges. Si le bailleur décide de vous expulser de vos bureaux, il devra néanmoins respecter plusieurs étapes et un certain formalisme pour obtenir gain de cause.

La procédure amiable

Le bailleur sera tenu de vous envoyer une relance par le biais de son choix. Si celle-ci reste sans réponse, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception vous demandant de payer le loyer et les charges qui lui sont dus devra vous être envoyée. Dans ce courrier, il vous sera indiqué de régler la somme due, à une date ou une échéance précise.

Les démarches amiables sont toujours à privilégier pour rassurer les parties et tenter de trouver rapidement un arrangement. Si vos difficultés financières sont temporaires, essayez de négocier un report de loyer afin de passer l’orage. Votre bailleur saura, nous l’espérons, se montrer compréhensif et préférera sans doute un arrangement lui permettant de toucher ses loyers quand bien même ils seraient décalés plutôt que de rentrer dans une procédure qui peut être longue et coûteuse.

Si votre bail commercial contient une clause résolutoire

Dans la très grande majorité des cas, le bail commercial contient une clause résolutoire. Cette dernière prévoit notamment le non-paiement des charges et des loyers comme un des motifs pouvant mettre fin à votre bail de plein droit par le bailleur.

Si tel est le cas, le propriétaire vous enverra un commandement de payer par acte d’huissier, lequel visera la clause résolutoire du bail. Une copie de votre bail et de ladite clause sera normalement annexée et le courrier contiendra également le décompte précis des sommes dues. Vous aurez alors un délai de 1 mois pour procéder au recouvrement des loyers et autres sommes dues.

Vous pouvez néanmoins choisir de saisir vous-même un juge pour obtenir un délai de paiement supplémentaire, si votre situation le justifie.

La clause résolutoire ne s’arrête pas au paiement des loyers, elle vise également tous les engagements que vous avez pris en signant le bail. Cela va du respect du voisinage, à l’activité autorisée par le bail, le bon entretien des locaux etc. Un seul manquement pourra donner l’opportunité à votre bailleur d’activer la clause résolutoire.

Dans tous les cas, vous pourrez toujours faire contester par le juge le commandement de votre bailleur.

En l’absence de clause résolutoire dans le bail commercial

Si votre bail commercial ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit réaliser une mise en demeure en vous assignant devant le Tribunal de Grande Instance. Il demandera la résiliation judiciaire du bail et votre expulsion sans avoir à attendre le délai d’un mois.

Dans cette hypothèse, la résiliation du bail n’est pas automatique et laissée à l’appréciation du juge qui décidera si la faute du locataire est d’une gravité suffisante pour justifier la résolution du bail et l’expulsion.

Au vu de votre situation financière, le juge pourra décider de vous accorder des délais de paiement s’il estime que votre situation vous permet de régler votre dette dans un délai raisonnable.

Dans le cas où le juge trancherait en faveur de l’expulsion et la résiliation du bail, le propriétaire devra envoyer au locataire par huissier un commandement de quitter les lieux qui en précisera les modalités et le délai. À noter également qu’entre le moment où le juge aura prononcé l’expulsion de vos bureaux et le jour de votre départ effectif, vous serez redevable d’une indemnité d’occupation dont le montant et les modalités auront été fixés par le juge.

Quels sont vos recours pour éviter l’expulsion ou restreindre la clause résolutoire ?

Avant toute chose et pour bénéficier d’un quelconque recours, vous devez faire preuve de bonne foi. C’est-à-dire que vous devez vous trouver dans une situation qui justifie que vous n’avez pas pu payer vos loyers à l’échéance et apporter la preuve que dès que votre situation financière vous le permettra, vous ferez les efforts financiers nécessaires pour résoudre cette situation.

La suspension de la clause résolution de votre bail

Vous pourrez alors saisir le juge pour obtenir « la suspension de la clause résolutoire » et vous voir ainsi octroyé d’un délai de paiement complémentaire et un échéancier qui peut s’étaler sur 2 ans au maximum (article 1343-5 du Code civil).

Une autre solution s’offre à vous : si vous payez vos loyers après l’échéance normalement fixée mais avant que le juge ait rendu sa décision, le juge peut alors avoir une action rétroactive de sa décision et constater que les loyers ont bien été payés (article L. 145-41 du Code de commerce).

Le juge a tout pouvoir pour vous octroyer ou non un échéancier ou un différé de règlement du loyer de vos bureaux. En d’autres termes, malgré votre bonne foi et vos difficultés réelles, le juge pourra ne pas vous donner gain de cause. Il est donc nécessaire de vous faire accompagner d’un professionnel du droit immobilier ou non afin de mettre toutes les chances de votre côté pour espérer une issue favorable à votre situation.

Au surplus, il est essentiel de maintenir la discussion avec votre bailleur dans un climat le plus facilitateur possible. Cela permettra d’éviter de voir la situation dégénérer et voir votre bail définitivement résilié avec une expulsion effective.

La procédure judiciaire

Une procédure d’expulsion est assez longue et se finit rarement en moins de 6 mois en fonction des délais de justice et des négociations entre avocats.

Vous disposez de 2 mois pour régler le/les loyers impayés. À défaut de paiement dans ce délai imparti, le propriétaire est en droit de saisir le Tribunal d’instance pour faire appliquer la résiliation du bail et ordonner votre expulsion des locaux.

Le propriétaire/bailleur pourra vous assigner soit par une procédure de référé-expulsion ou bien au fond devant le Tribunal de Grande Instance qui se trouve dans la commune de vos bureaux (article R.211-4 du Code de commerce).

Cette assignation devra être transmise par huissier aux créanciers inscrits sur le bail commercial. Dans le cas contraire, l’assignation pourrait être irrecevable et frappée de nullité (article L 143-2 du code de commerce).

Expulsion à la suite de la décision judiciaire

Cette phase n’est malheureusement pas la plus évidente à gérer…

Une injonction de quitter les bureaux devra être signifiée au locataire. Celle-ci prend effet immédiatement à réception. Toutefois, vous aurez la possibilité de saisir le juge de l’exécution du Tribunal de Grande Instance afin de demander un délai de grâce et reporter ainsi votre départ des locaux. Attention toutefois à ne pas saisir le Tribunal sans motif valable et sérieux qui pourra alors vous débouter de votre demande et vous forcer à verser une indemnité au bailleur pour retard ou non perception des loyers dus.

Une fois que vos bureaux auront été libérés de toutes personnes, l’huissier apposera des scellés et établira un procès-verbal d’expulsion reprenant l’ensemble des démarches effectuées.

Vous faire accompagner par nos partenaires juridiques

N’hésitez pas à prendre contact avec un professionnel juridique qui pourra vous accompagner et vous conseiller dans vos démarches.

Leosquare a établi plusieurs partenariats avec des professionnels liés à la gestion de vos bureaux, et notamment des avocats spécialisées en droit immobilier

De plus pour que cette situation se déroule au mieux, n’hésitez pas à discuter avec votre bailleur des différentes solutions et démarches qui pourraient être mises en place avant que celui-ci ait recours à une procédure judiciaire.

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