Pourquoi est-ce si difficile d’acheter un bureau à Paris ?

Le marché de l’immobilier d’entreprise en Île-de-France

L’achat de bureau s’avère être un marché sensible où le manque d’offre se fait particulièrement notable. En Île-de-France, le taux de vacance a chuté à 5,5% seulement. Ces chiffres sont moindres dans les quartiers d’affaires parisiens tels que La Défense, qui tombe à 4,5%, ou le QCA affichant un taux à 1,5%, son plus bas niveau historique. Mais concrètement, pourquoi l’immobilier tertiaire parisien est à tel point hors d’atteinte ?

Le marché de bureaux en 2018 : petit récap’

Après un début d’année ayant démarré sur les chapeaux de roue, le marché tertiaire en Île-de-France annonce pour les derniers mois de 2018 des résultats plus qu’engageants. Avec près d’1,9 millions de m² placés depuis le début de l’année, la demande progresse encore et sa conclusion est attendue autour de 2,7 millions de m².

La difficulté pour les entreprises de trouver des locaux s’accroît cependant. L’offre de bureaux n’a de cesse de s’amoindrir et atteignait difficilement les 2,958 millions de m2 disponibles fin septembre. Le taux de vacance statué à 5,5%, s’avère être un niveau très inférieur au seuil de fluidité du marché. Il s’avère également être son niveau le plus bas depuis 2009.

Selon Cushman & Wakefield, le marché des bureaux a conservé sa dynamique porteuse cette année, et l’heure est à la surperformance du marché parisien avec une croissance de 6% en un an. Ainsi, cette forte activité de transaction faisant suite de trimestre en trimestre complique l’offre immédiate de bureaux.

La place des investisseurs étrangers

L’investissement en immobilier d’entreprise en Île-de-France pourrait se voir passer la barre des 20 milliards d’euros d’ici la fin de l’année. En effet, la Ville Lumière attire toujours autant les investisseurs, notamment les investisseurs étrangers persuadés de la solidité du marché français, avec 6,7 milliards engagés rien que sur Paris. L’ouverture du Grand-Paris et l’attrait que représentent les Jeux Olympiques 2024 n’étayant en rien les chiffres, cela bien au contraire.

Nils Vinck, directeur du département investissement chez Cushman & Wakefield, plussoie : « Qu’ils soient allemands, nord-américains ou asiatiques, les investisseurs étrangers perçoivent tout le potentiel qu’offre le marché français, et surtout celui du bureau en Île-de-France. Les bons résultats du marché locatif, les anticipations à la hausse des loyers prime, et les perspectives de création de valeur induites à plus long terme par les grands projets urbains sont autant d’atouts à considérer. Ces capitaux étrangers viennent s’ajouter à une demande d’investisseurs nationaux, bien décidés à capitaliser sur leur connaissance locale. »

Une année 2019 prometteuse

Les perspectives de l’année 2019 sont pour ainsi dire fort encourageantes, entre autre grâce à des levées de fonds importantes dans le domaine de la FrenchTech. Grégoire de La Ferté, Executive Director Bureaux Île-de-France, analyse : « Nous anticipons un volume de transactions identique à 2018. Cette dynamique est notamment due à un marché parisien sur-vitaminé grâce à deux activités économiques distinctes que sont la new-tech – en pleine expansion – et le coworking. La conjonction des deux nous permet de rester résolument optimiste pour les prochains mois. »

La course aux espaces libres

Le cabinet JLL, conseiller en immobilier d’entreprise, notifie l’offre du marché parisien comme étant particulièrement tendue, en particulier pour les surfaces inférieures à 1 000m². De ce fait, les PME, TPME et travailleurs indépendants font plus que fréquemment recours à des alternatives telles que le coworking.

A contrario, les surfaces supérieures à 5 000m² font état d’un marché plus fluide affichant une hausse de 3% sur un an. En neufs mois, 59 transactions ont été enregistrées pour ce type de locaux.

Le groupe CBRE constate que la course aux espaces libres dans le centre de Paris est particulièrement avancée quant aux immeubles disposant de locaux permettant l’aménagement de surfaces de bureaux classiques ou de surfaces de coworking.

Les surfaces de bureaux qui boostent le marché

Comme mentionné ci-dessus, ce sont donc les moyennes et les grandes surfaces qui boostent le marché de bureaux. En effet, la performance du marché des locaux de plus de 5 000m², totalise déjà une surface d’au moins 576 500m². Ce secteur table en majeure partie sur des transactions au delà de 100 millions d’euros, en en comptabilisant plus de 35 depuis janvier de cette année.

Si l’on étudie les chiffres du marché de l’immobilier tertiaire, on note qu’avec plus de 85% des volumes de transactions réalisés, la location reste majoritairement plébiscitée par les entreprises.

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