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Installer ses bureaux dans un appartement

Peut-on installer ses bureaux dans un appartement ?

17 décembre 2020
Leosquare

L’exercice d’une profession indépendante au sein d’un appartement est très encadré, en majeure partie afin d’éviter la transformation massive de logements en bureaux pouvant engendrer une accentuation de la pénurie de logements. Installer ses bureaux dans un appartement affecté à l’habitation (à fortiori d’appartement) nécessite préalablement l’obtention d’une autorisation délivrée par la Mairie..

Au sommaire

  • L’importance de respecter l’usage d’un bien
  • Les cas où le changement d’usage est obligatoire ou non
  • Les risques liés à l’exercice d’une activité sans autorisation
  • Les types d’autorisation de changement d’usage
  • Les démarches à réaliser pour changer l’usage d’un bien
  • Les opérations de compensation : fonctionnement et étapes

L’importance de respecter l’usage d’un bien immobilier

Le Code de L’Urbanisme et le Code de la Construction de l’Habitation, ont défini respectivement, pour chaque ville, la destination et l’usage de chaque immeuble et bien immobilier qui la compose.

L’objectif est de préserver un équilibre entre logements, bureaux, commerces, bâtiments d’utilité publique etc. La Ville de Paris a une politique très forte qui vise à protéger le parc de logements de la ville (une opération visant à transformer plus de 2000 bureaux en logements à horizon 2030 est par ailleurs en cours).

Afin de respecter la réglementation, il est donc nécessaire d’utiliser les biens immobiliers, propres à leur destination et à leur usage.

La transformation d’un local d’habitation en local professionnel nécessite avant tout une démarche administrative lié à l’usage d’un bien.

Comment connaître l’usage d’un bien immobilier ?

Si vous êtes locataire d’un bien immobilier, l’usage du bien est normalement inscrit sur le bail. L’usage défini étant donné par le bailleur, il n’apporte pas une preuve en soi. En fonction de la date de construction de l’immeuble (avant ou après 1970), vous pouvez vous adresser aux services de l’Urbanisme ou bien aux impôts, au service de la publicité foncière, afin de connaitre précisément l’usage du bien.

Dans quels cas le changement d’usage est obligatoire ?

La réglementation du changement d’usage est régie par le Code de la construction et de l’habitation : elle ne concerne donc que les locaux d’habitation transformés pour un autre usage, en particulier s’il s’agit d’un bien amené à englober une activité économique (bureaux, commerce, location touristique de meublé, etc.).

Afin de transformer un bien d’habitation en bien professionnel, l’autorisation de changement d’usage est nécessaire dans les cas suivants :

si cela concerne un local d’habitation, c’est-à-dire toutes les catégories de logements et leurs annexes, même les logements-foyers, loges de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial ou encore locaux meublés ;

si le logement est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94) ; ceci hors zones franches urbaines (ZFU).

En cas de besoin de cette autorisation, celle-ci est à demander auprès de la mairie auquel le bien est rattaché.

Cependant, par exception, l’autorisation de changement d’usage n’est pas nécessaire dès lors que l’ensemble des conditions ci-dessous sont réunies :

– aucune stipulation de votre bail (en cas de location) ou le règlement de copropriété ne s’oppose à votre activité
– l’activité n’est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local
– cette activité n’engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage
– aucun désordre ne doit être causé au bâti
– l’activité, même commerciale, ne conduit à recevoir ni clientèle ni marchandises dans le local.

A noter toutefois que le changement d’usage est autorisé sous réserve du droit des tiers et que, dans certains cas, d’autres autorisations que celle de la Mairie peuvent être nécessaires (accord de la copropriété, respect de normes de sécurité, accessibilité…).

Dans le cas où vous seriez locataire d’un logement social, vous devrez en revanche quoiqu’il arrive faire une demande d’autorisation d’usage mixte.

Exercer une activité dans un logement sans autorisation : quels sont les risques ?

Si vous ne respectez pas l’usage ou la destination d’un bien, vous pourrez être poursuivi par différentes instances qui auront chacune leurs griefs :

L’Urbanisme qui fait respecter les destinations de construction.
Le droit de la Construction et de l’Habitation, qui font respecter l’usage des biens.
Mais également le droit de la copropriété qui régit également les activités autorisées au sein d’un immeuble, sans oublier le droit des tiers.

Les sanctions auxquelles vous vous exposez sont diverses : amende pénale, nullité, cessation de l’activité, remise en état, responsabilité civile, amende civile, résiliation des contrats, etc.

Par exemple, l’amende pénale (qui est l’une des sanctions) initiée par la Mairie s’élève à
– 50 000€ d’amende (sans mise en demeure préalable)
– une injonction du Tribunal de Grande Instance à faire revenir le bien à usage d’habitation
– une indemnité pouvant s’élever à 1000€ par jour et par m2 (voire 5000€ si récidive)

Étant donné que vous devez ne pas mettre en péril les intérêts de tiers et ne pas les faire enfreindre de lois, vous pourrez également faire l’objet de plaintes de vos collaborateurs qui pourraient vous reprocher de travailler dans un logement, non prévu à l’usage d’un bureau.

Si vous prévoyez de louer le bien à une société : pensez que le changement d’usage doit être obtenu avant la signature d’un bail commercial sous peine de le voir frapper de nullité et voir la responsabilité du bailleur engagée.

Vous retrouverez dans l’article très complet de Cairn l’ensemble des risques encourus suite à une violation d’usage et de destination d’un bien.

Le changement d’usage d’un logement à Paris

À Paris, le parc de logement est très protégé. Pour pouvoir exercer une activité professionnelle ou commerciale dans un bien à usage d’habitation vous devrez obtenir une autorisation préalable de la Ville de Paris.

Les autorisations sont octroyées selon les situations détaillées dans le règlement municipal sur les changements d’usage (ici), dans le cadre fixé par la loi (art. L.631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation

Les types d’autorisation de changement d’usage

Il existe 3 types d’autorisation :

Autorisation de changement d’usage mixte (sans compensation) : délivrée à une personne exerçant une activité professionnelle ou commerciale dans sa résidence principale.

– Autorisation de changement d’usage à titre personnel (sans compensation) : délivrée à une personne pour la durée de son activité dans le local.

– Autorisation de changement d’usage à caractère réel (avec compensation) : qui permet de transformer définitivement un local d’habitation en local professionnel ou commercial.

De quel régime d’autorisation relevez-vous ?

Le régime d’autorisation dont vous relevez dépend de 3 facteurs :

1. De votre situation par rapport au bien (résidence principale ou non),
2. De votre activité (libérale, commerciale, artisanale, association, organismes)
3. Du bien en lieu-même dans lequel vous souhaitez exercer votre activité (RDC ou étage, surface

Pour connaitre votre régime d’autorisation vous pouvez utiliser le simulateur de la Mairie de Paris.

Les démarches à réaliser pour transformer un logement en bureaux

Le pré-requis : l’étude du règlement de copropriété du bien à transformer

Avant de se lancer plus loin dans le projet de transformation d’usage, il est impératif de s’assurer que le règlement de copropriété autorise que le bien visé puisse être utilisé à un usage « autre que celui d’habitation » et que votre activité n’enfreigne pas le règlement de copropriété (au regard des nuisances, visiteurs etc.)

A noter que si vous souhaitez exercer une activité de location de courte durée (Airbnb par exemple) cela s’assimile à une activité commerciale sauf cas particulier.

Le dossier de demande d’autorisation de changement d’usage

En fonction de votre profil et de la nature du bien vous allez pouvoir définir le type d’autorisation nécessaire.

Si vous relevez d’une autorisation de changement d’usage mixte ou à titre personnel, il vous faudra faire une demande d’autorisation auprès de la Mairie de Paris en utilisant les formulaires adaptés.

Demande d’autorisation de Changement d’usage mixte (2019)
Demande d’autorisation de Changement d’usage personnel (2019)

À noter que l’autorisation qui vous sera donné à titre personnel de façon temporaire et incessible.
Le dossier doit être déposé par la personne qui souhaite exercer son activité dans le bien.
La demande doit être faite par la personne qui souhaite exercer son activité dans le bien (ou par la société dans le cas d’une autorisation à titre personnel et pour un bien en RDC)

Si vous êtes locataire l’accord de votre bailleur sera obligatoire pour continuer les démarches.

Dans le cas où vous ne relèveriez pas d’un changement d’usage mixte ou personnel, il vous faudra faire une demande d’autorisation de changement d’usage à caractère réel avec compensation. C’est souvent le cas le plus fréquent pour les sociétés qui souhaitent acheter ou louer un appartement pour le transformer en bureau à Paris.

Télécharger la demande d’autorisation de changement d’usage à caractère réel, avec compensation (2020).

Les principales étapes et enjeux d’une opération de compensation avec transfert de commercialité

Pour réaliser une opération de compensation qui sera nécessaire à l’agrément du changement d’usage, il vous faudra trouver un bien de compensation.

En termes simples, si vous transformez un logement en bureau, il vous faudra « compenser » la perte du logement, par un autre bien qui deviendra un logement. C’est ce qu’on appelle le transfert de commercialité. Ce transfert de commercialité a un coût qui varie entre 400 et 5000€/m2 en fonction de l’arrondissement dans lequel le bien est transformé.

Afin que le bien amené en compensation soit recevable, il faudra par ailleurs s’assurer qu’il soit similaire au bien à transformé (en qualité, sectorisation, surface, etc.) La Ville de Paris édicte également certaines règles quant au zonage de compensation. (1m2 de logement transformé en bureau peut demander une compensation à hauteur de 2 m2 de bureau transformé de l’autre côté en logement)

Pour en savoir plus sur les étapes d’un changement d’usage à caractère réel avec compensation, zonage, etc nous vous conseillons de lire notre article complet sur la commercialité.

Se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier d’entreprise

Si vous souhaitez vous lancer dans un projet immobilier qui nécessite un changement d’usage, il est essentiel d’être bien accompagné. Leosquare, en tant que Conseil en immobilier d’entreprise, accompagne de nombreux clients chaque mois dans leurs projets immobiliers. Nous disposons d’un réseau d’experts spécialisés dans les changements d’usage et le rachat de commercialité qui vous aiderons à structurer votre projet.

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