La location de bureaux en bail mixte

Quel est ce type de bail ?

Généralement, la location d’un bureau est soumise au régime des baux commerciaux et passe donc par la conclusion d’un bail commercial. Cependant, ce dernier est particulièrement encadré d’un point de vue juridique et peut donc s’avérer quelque peu contraignant. Il est donc possible d’y déroger, sous certaines conditions, afin d’effectuer une location en bail mixte. Ce dernier est donc à distinguer des autres types de baux tels que le bail commercial, le bail professionnel et le bail d’habitation.

Les conditions pour bénéficier d’une location en bail mixte

Pour être qualifié de bail mixte, les locaux loués doivent servir à la fois d’un usage professionnel ainsi que d’un usage d’habitation. Ce type de bail est particulièrement apprécié des professions libérales qui souhaitent opter pour un régime plus flexible en regroupant leur résidence principale et le lieu d’exercice de leur activité professionnelle. Une partie des lieux est généralement dédiée à cette profession, qui bien souvent relate des activités de conseil, d’agence ou encore de prestation de services.

Il faut savoir que pour habiter et exercer une activité professionnelle dans les mêmes locaux, dont l’usage initial est affecté soit à l’habitation soit à un usage professionnel, une demande d’autorisation de cession de commercialité doit être effectuée au préalable afin d’être en règle.

De surcroît, le bailleur doit impérativement s’assurer que l’activité envisagée ne s’oppose pas aux dispositions du règlement de copropriété, si il y a lieu.

Durée, renouvellement et résiliation de ce type de bail

• Durée
La formule proposée par la location en bail mixte est une des solutions les plus souples puisqu’elle offre la possibilité au preneur de s’engager pour une durée de 3 ans dans le cas d’une personne physique, et 6 ans pour une personne morale. Cependant, il faut tout de même savoir que dans le cas où le propriétaire est un individu physique, il est légitime qu’en certaines conditions il puisse reprendre possession complète de son bien pour des raisons professionnelles ou personnelles.

• Renouvellement
À la fin de la période fixée lors de la signature du bail, le bail mixte est renouvelé de manière automatique pour une durée similaire. Le loyer du bien loué reste alors inchangé. Néanmoins, le propriétaire est en droit de refuser cette reconduction. Ce dernier a également la possibilité de proposer à son locataire une reconduction de bail sous condition de hausse du loyer. Si cette hausse est inférieure à 10% du loyer initial, celle-ci sera échelonnée progressivement sur 3 ans, or si elle est supérieure à ces 10%, l’échelonnement s’effectuera sur une durée de 6 années.

• Résiliation
Lorsqu’il souhaite résilier son bail, le locataire dispose d’un préavis de 3 mois, qui cependant peut en certains cas être ramené à 1 mois (lors d’une cessation d’activité par exemple). Ce préavis doit être envoyé par courrier recommandé au bailleur. Comme vu ci-dessus, le propriétaire peut lui aussi choisir de se libérer de son engagement, mais uniquement en fin de bail. Cette option est par exemple envisageable en cas de vente ou de reprise pour habitation. Il a toutefois l’obligation d’informer son locataire 6 mois avant la fin du bail conclu.

Les différents régimes juridiques d’une location en bail mixte

Comme tout bail, le bail mixte repose sur certaines conditions afin d’être valable. En effet, sans ces dîtes conditions, il peut faire l’objet d’une nullité relative. En outre, il doit être obligatoirement établi par écrit et signé sous seings ou par acte notarié. Certaines mentions obligatoires doivent également y figurer telles que la date de contraction début du bail, la durée de celui-ci, la description des locaux, des accessoires et équipements de l’immeuble, le montant du loyer et les modalités de paiement, les règles de révision éventuelle des loyers et le montant de dépôt de garantie.

A savoir que le bail mixte sera soumis à l’un des 2 régimes spécifiques ci-dessous, selon l’activité exercée par le locataire :
– si l’activité est professionnelle, il s’agira d’un bail mixte professionnel qui est alors soumis à la loi du 6 juillet 1989
– si l’activité est commerciale, le bail sera mixte commercial et soumis au Code du commerce.

Le bail à usage mixte professionnel et d’habitation principale

Pour cette formulation du bail mixte, la notion de résidence principale est particulièrement cruciale. Il faut avant tout savoir qu’une résidence principale est, au regard de la loi, définie comme une résidence « occupée au moins 8 mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé, ou cas de force majeure ». L’habitation principale suppose donc uniquement une habitation effective, mais pas forcément permanente.

Cette déclinaison du bail mixte est adaptée pour les professions libérales réglementées comme celles des médecins, avocats, experts-comptables, notaires, ou non-règlementées comme l’activité de conseil en gestion de patrimoine ou d’apporteurs d’affaires.

Autre point à connaître : on notera que l’usage mixte prévu contractuellement sur le bail prévaut sur l’usage effectif, Cela signifie que le bailleur peut prévoir expressément dans le contrat d’affecter les locaux aux deux usages, ce qui, en conséquent, représente une faculté pour le locataire de faire un usage mixte des locaux et non pas une obligation.

Le bail à usage mixte commercial et d’habitation principale

Afin que le bail mixte commercial puisse être qualifié de tel, il doit comporter un objet et une affectation bien spécifiques et définis. En d’autres termes, il s’avère que le locataire peut être une personne physique ou morale : c’est à dire soit un commerçant ou d’un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit un artisan immatriculé au répertoire des métiers.

La détermination de l’affectation peut elle, être effectuée dès la signature du bail ou ultérieurement sur accord du bailleur. Cette dernière n’est cependant pas déterminée par la simple utilisation des lieux que va faire le locataire. Preneur et le bailleur doivent décider ensemble de l’affectation commerciale, industrielle ou artisanale des lieux loués lors de la signature du bail.

Leosquare chasseur de bureaux

BESOIN D’AIDE POUR TROUVER VOS PROCHAINS BUREAUX ?

Leosquare s’occupe de tout à votre place, sans surcoût

Nous vous accompagnons de A à Z pour trouver les bureaux les plus adaptés à vos besoins. Conseil, Prospection, Visites, Négociation, Emménagement. Notre service, sur-mesure, s’adapte à tout type de recherche (achat, bail 3/6/9, bail précaire, coworking) et tout type de budget. Plus d’informations

PARLEZ-NOUS DE VOS FUTURS BUREAUX

3 min suffisent, sans engagement

Articles récents
leosquare location bureaux tout comprisLocation Bureau Paris 9