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La recherche de successeur pour un bail commercial, comment ça fonctionne ?

Les protagonistes

La recherche de successeur est une option pour cesser avant terme un bail commercial (ou bail 3/6/9). En effet, lorsqu’un contrat de bail commercial est signé, la société louant l’espace s’engage pour une durée minimum de 3 ans. Mais comment cela se passe-t-il lorsque l’on désire partir plus tôt que le bail initial ne le permet ? Quel est alors le procédé ?

Côté locataire sortant

Lorsque le locataire ayant signé le bail commercial souhaite se défaire de celui-ci avant l’échéance du contrat, 2 options s’offrent à lui. Il peut soit négocier une sortie de ce bail de manière anticipée avec le propriétaire, soit demander à ce dernier la possibilité de mettre en place une recherche de successeur. Cette dernière doit être formulée par écrit afin de définir les conditions de relocation.

Une fois que ces fameuses conditions ont été définies par les 2 parties, le locataire est désormais habilité à faire appel à un professionnel de l’immobilier (et il choisira bien évidemment Leosquare !) afin de mettre en place un mandat de recherche de successeur. Le locataire sortant devient alors « mandant ».

Côté locataire successeur

Le locataire successeur est sélectionné sur dossier de candidature par le propriétaire. En effet, bien que le locataire sortant soit à l’initiative de la démarche et que le professionnel de l’immobilier pré-sélectionne les candidats, seul le bailleur choisira le successeur. Cela s’explique notamment par le fait qu’une fois le locataire actuel sorti, c’est uniquement le bailleur qui entretiendra des liens contractuels avec ce nouveau locataire.

Lorsque le successeur est choisi par le propriétaire, c’est via un contrat de cession que le locataire sortant lui cède alors son bail commercial. Dans la plupart des cas, un nouveau bail lui sera proposé par le bailleur plutôt qu’une simple reprise de bail.

Le mandat de recherche de successeur

La recherche de successeur présente un sérieux avantage pour tous les partis. Pour le locataire sortant, cela représente une solution plus rapide de sortie à son bail 3/6/9, tout en permettant au bailleur de réduire son vide locatif entre 2 locataires. Dans un troisième temps, cela avantage également le successeur, qui de son côté, reprend des locaux en bon état, aux aménagements/travaux déjà réalisés.

Le mandat dans les faits

Lorsque l’on contracte un mandat de recherche de successeur pour un bail commercial, il faut impérativement obtenir l’accord préalable du propriétaire pour la reprise du bail. Si cet accord est effectif, vous devez ensuite savoir que la durée du mandat est limitée dans le temps. Il faut également être vigilant sur le fait que le mandat peut contenir une clause d’’exclusivité. A vous de voir si ce peut être un point gênant ou non pour vous.

Concrêtement, le mandat s’apparente à cet extrait :
« Par le présent mandat Non-Exclusif de Recherche de Successeur, le Mandant charge le Mandataire, qui accepte, de rechercher un Successeur susceptible de lui succéder dans les locaux désignés ci-après, dans le cadre d’un nouveau bail, selon des modalités, charges et conditions qui devront être négociés avec le Bailleur et pleinement approuvés par ce dernier. »

Application du mandat de recherche de successeur

Qu’est ce que le mandat de recherche de successeur ? C’est un contrat par lequel le locataire sortant, le mandant, recquiert l’aide d’un professionnel de l’immobilier, le mandataire, afin de le représenter pour rechercher un repreneur de son bail commercial.

Le mandat peut être simple ou exclusif et doit reprendre les conditions financières de relocation, ainsi que la durée et les honoraires de commercialisation. A cette issue, le mandataire pourra alors présenter les locaux à de potentiels futurs locataires.

Une fois les prospects pré-sélectionnés par le mandataire, celui-ci constitue par la suite les dossiers de repreneurs potentiels afin de les proposer au propriétaire. Il est chargé de mettre en avant les points forts des candidats afin que le bailleur puisse juger au mieux de la qualité des dossiers. Cette étape est essentielle puisque le propriétaire est le seul décisionnaire.

Une fois le bail cédé, il faut savoir que le loyer applicable pour le locataire entrant peut être réévalué en fonction des fluctuations de marché. Ainsi il peut s’avérer plus ou moins élevé que le loyer anciennement payé par le locataire sortant.

Le mandat de recherche de successeur lié à une sortie anticipée pour acquisition de locaux plus spacieux peut se lier à la gestion concomitante de la recherche d’un nouvel espace. Les professionnels de l’immobilier de Leosquare peuvent mener de front pour vous les 2 missions : la recherche d’un successeur ainsi que la recherche de nouveaux locaux en parallèle.

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