Suspension, report de vos loyers bureaux : Mémorandum juridique

Préambule

L’article ci-après a été rédigé par l’avocat partenaire de Leosquare : Me Clément CARON, avocat spécialisé en Droit immobilier. Il expose les récentes mesures mises en place par le Gouvernement en matière de baux commerciaux pour aider les entreprises en raison des mesures de confinement imposées pour lutter contre le virus du COVID-19. Cet article présentera également les arguments juridiques pouvant être invoqués pour prétendre au report/échelonnement voire l’exonération totale du paiement du loyer et des charges pendant la période de confinement, en dehors des mécanismes prévus en lien avec le coronavirus.

1. Les mesures proposées par le Gouvernement en aide aux entreprises

Dans le contexte de crise économique liée à l’épidémie du Coronavirus, le Ministre de l’économie et des finances a présenté devant l’Assemblée Nationale le 19 mars 2020, les différentes mesures inclues dans le projet de loi de finances rectificative.

Le projet de loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de COVID-19 destiné à mettre en œuvre les mesures annoncées par le Président de la République, n’entraine aucune exonération de paiement du loyer et des charges, mais autorise seulement un report ou un étalement sous plusieurs conditions.

En effet, la version publiée prévoit, au sein d’un Titre III intitulé « Mesures d’urgence économique et d’adaptation à la lutte contre l’épidémie Covid-19 », les dispositions suivantes :

« Dans les conditions prévues à l’article 38 de la Constitution, le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnance, dans un délai de trois mois à compter de la publication de la présente loi, toute mesure, pouvant entrer en vigueur, si nécessaire, à compter du 12 mars 2020, relevant du domaine de la loi :
1° Afin de faire face aux conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du virus covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation, et notamment de prévenir et limiter la cessation d’activité des personnes physiques et morales exerçant une activité économique et ses incidences sur l’emploi, en prenant toute mesure :

[…]

1. g) Permettant de reporter ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels, de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des très petites entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie ».

Ce projet de loi a toutefois été légèrement modifié après examen de la Commission mixte paritaire. En effet, il est précisé que cette mesure permettant de reporter ou d’étaler le paiement des loyers, factures d’eau et de gaz et d’électricité, ne s’appliquera qu’au bénéfice des seules « microentreprises, au sens du décret n° 2008‑1354 du 18 décembre 2008 relatif aux critères permettant de déterminer la catégorie d’appartenance d’une entreprise pour les besoins de l’analyse statistique et économique, dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie ».

Le champ d’application de cette mesure est donc limité aux seules micro-entreprises qui devront de surcroît justifier avoir été affectées par la crise du coronavirus.

En application de l’article 3 du Décret du 18 décembre 2008, la catégorie des micro-entreprises est constituée des entreprises qui :

– d’une part, occupent moins de 10 personnes,
– d’autre part ont un chiffre d’affaires annuel ou un total de bilan n’excédant pas 2 millions d’euros.

Dès lors, pour les entreprises qui n’entre pas dans la catégorie des microentreprises, il semble difficile de se prévaloir des dispositions qui précèdent pour solliciter un report du paiement du loyer et des charges.

Il convient donc d’explorer d’autres moyens de droit qui viendraient fonder la légitimité d’une éventuelle demande de suspension du loyer et des charges comme le font actuellement de nombreuses entreprises.

2. Les moyens de droit complémentaires pouvant être invoqués pour suspendre le paiement
des loyers et des charges

2.1 La pandémie du Covid-19, un évènement de force majeure ?

(i) En droit, le concept de la force majeure peut être défini comme « un évènement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur » (Article 1218 du Code civil).

Il en résulte que pour qualifier un évènement de force majeure, il est impératif de remplir trois conditions cumulatives :

  • un évènement imprévisible lors de la conclusion du contrat,
  • un évènement irrésistible lors de l’exécution du contrat, soit rendre l’exécution impossible et non plus onéreuse ou plus compliquée,
  • un évènement extérieur au débiteur, c’est-à-dire indépendant de sa volonté.

Dans ce cadre, le locataire peut invoquer la suspension du règlement des loyers et charges jusqu’à ce que son exécution soit à nouveau rendue possible.

A titre liminaire, il convient de rappeler que la qualification de la force majeure est laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond, qui se fondent exclusivement sur l’appréciation des circonstances de fait.

Au cas présent, il n’est pas contestable que cette pandémie et les mesures qui en découlent sont naturellement indépendantes de la volonté du locataire et qu’elle était raisonnablement imprévisible au jour de la conclusion du contrat. Seul le critère d’irrésistibilité pose question et devra être qualifié par les circonstances de fait rencontrées par chaque locataire.

L’étude de la jurisprudence dans des affaires similaires montre que les épisodes d’épidémies sont rarement considérés comme des cas de force majeure, dès lors que les circonstances ne permettent pas de caractériser le critère de l’irrésistibilité.

A titre d’exemple, il a été jugé que :

– l’épidémie de la dengue en 2007 n’a pas été caractérisée d’évènement de force majeure en estimant que les mesures de protection sont aisées (moustiquaires, port de vêtement longs, utilisation de répulsifs) pour endiguer la propagation du virus (CA Nancy 22 novembre 2010, n°09/00003),

– la propagation du virus d’Ebola en Afrique de l’Ouest qui a eu pour conséquence de ralentir l’activité en France de certaines usines dont les ressources provenaient principalement du Sénégal, n’est pas suffisante pour suspendre le paiement des loyers du locataire (CA Paris 29 mars 2016, n°15/12113)

A la lecture de ces décisions, il semble que le concept juridique de force majeure soit difficilement mobilisable même en période de pandémie.

(ii) Par ailleurs, il a été jugé qu’un arrêté interdisant l’ouverture d’un local commercial ne permettait plus au bailleur de satisfaire à son obligation de délivrance et que cet évènement de force majeure avait pour conséquence de suspendre l’exécution du contrat par les parties (Cass. 3ème civ. 7 mars 2006, n°04-19.639).

Ou encore, l’empêchement total d’occupation des locaux entraine la suspension du paiement des loyers (Cass, 3ème civ., 20 octobre 2016, n°15-22.680).

Même si ces jurisprudences ne sont pas directement transposables à notre espèce car l’impossibilité d’occuper les locaux est dans ces deux affaires liées à l’immeuble et non à une situation d’extérieure, le principe qu’elles consacrent est néanmoins tout à fait intéressant pour la situation actuelle :

– l’indisponibilité totale des locaux pourrait justifier une suspension du paiement du loyer et des charges.

En l’occurrence, les mesures de confinement imposées ont bien comme conséquence de rendre, pour de nombreuses entreprises, les locaux qu’elles occupent totalement indisponibles puisqu’aucun salarié ou presque, n’est actuellement autorisé à se rendre sur les sites d’exploitation et encore moins dans les sièges sociaux.

Au surplus, le Ministre de l’économie et des finances a expressément reconnu le 2 mars 2020 que la pandémie du COVID-19 devait être considérée comme un cas de force majeure pour tous les marchés publics d’Etat et a renoncé à appliquer des pénalités de retard :

Le reconnaissance par l’Etat et les collectivités locales du Coronavirus comme un cas de force majeure pour leurs marchés publics. En conséquence, pour tous les marchés publics d’Etat et des collectivités locales, les pénalités de retards ne seront pas appliquées.

Par analogie, il semble donc pertinent de transposer ce raisonnement à l’exécution des baux commerciaux et de considérer que les retards de paiement se traduisant concrètement par des reports ou échelonnement des loyers, ne pourraient donner lieu à aucune sanction de la part du bailleur.

2.2 L’exception d’inexécution peut-elle être invoquée ?

Le bailleur est tenu à une obligation de délivrance du local commercial ainsi qu’une obligation de jouissance paisible selon l’article 1719 du Code civil :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

Ces obligations sont imputables aussi bien au moment de la prise d’effet du bail qu’au cours de son exécution, le bailleur est ainsi tenu par ces obligations pendant toute l’exécution du bail.

L’exception d’inexécution prévue à l’article 1219 du Code civil est rédigée en ces termes :

« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

Ainsi, si le bailleur n’exécute pas l’une de ses obligations et que cette carence entraine une indisponibilité des locaux loués, le locataire peut prétendre à la suspension du paiement de ses loyers.

La jurisprudence traditionnelle exige pour justifier la suspension du règlement des loyers, une impossibilité totale d’exploiter le local commercial du fait d’un manquement imputable au bailleur. La jurisprudence exige également du locataire qui suspend le paiement de ses loyers, de rapporter la preuve de l’impossibilité totale d’exploitation imputable au bailleur, et à défaut de cette preuve, il ne saurait invoquer l’exception d’inexécution (CA Paris, pôle 1 ch 8, 4 décembre 2015, n°14/24387, CA Montpellier, ch 1, 28 novembre 2019, n°19/02109).

En l’espèce, à l’instar de la force majeure, il conviendra de démontrer l’indisponibilité totale des locaux ce qui, compte tenu des mesures de confinement actuellement mises en place, devrait être aisé pour un certain nombre d’entreprises.

De plus, il est intéressant d’observer que certaines jurisprudences admettent la validité de l’exception d’inexécution du locataire, alors même qu’une seule des deux conditions serait remplie :

  • l’exception d’inexécution peut être mise en œuvre « en cas d’impossibilité totale d’exploiter les locaux ou en cas de manquement du bailleur à ses obligations» (CA Lyon, ch 8, 28 mai 2019, n°18/09033).
  • Ou encore la Cour d’appel de Versailles a rappelé que « En matière de bail commercial, la cour rappelle que l’impossibilité totale d’exploiter les locaux, voire le manquement du bailleur à réaliser les travaux nécessaires, caractérisent la contestation sérieuse qu’est l’exception d’inexécution s’opposant au paiement à titre provisionnel, à hauteur de référé, des loyers et charges dus par le preneur ». (CA Versailles, ch 14, 22 février 2018, n°17/04629).

Si l’on transpose ces décisions au contexte actuel, on pourrait, par analogie, considérer qu’en l’absence de toute faute du bailleur qui n’est évidemment pas responsable des mesures gouvernementales ayant prononcé un confinement général de la population, le locataire demeure néanmoins fondé pour opposer l’exception d’inexécution, dans la mesure où les locaux qui lui sont donnés à bail sont totalement indisponibles durant toute la période du confinement.

2.3 La théorie de l’imprévision peut-elle justifier une suspension du paiement du loyer ?

L’article 1195 du Code civil expose la théorie de l’imprévision selon laquelle :

« si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant ».

Deux conditions cumulatives doivent être remplies :

– l’imprévisibilité au moment de la conclusion du contrat,
– la situation imprévisible doit entrainer des conditions d’exécution excessivement onéreuses pour le locataire.

Dans le cadre de cette crise dont l’ampleur est sans précédent, il ne semble pas contestable que les circonstances économiques aient évolué depuis la conclusion du contrat sans que les parties ne puissent le prévoir, et que l’impossibilité d’exploiter le local commercial place le locataire dans une situation excessivement onéreuse, « à perte ».

La renégociation provisoire du contrat de bail semble être envisageable sur ce fondement à la demande du locataire par une demande report ou d’échelonnement de la dette locative.

Conclusions

En conclusion, outre pour les microentreprises, il apparaît que les mesures d’urgence mises en place par le Gouvernement pour lutter contre la crise du coronavirus ne sont pas suffisantes pour permettre, de manière autonome, de prétendre à une suspension du paiement du loyer et des charges. En revanche, les dispositifs légaux et jurisprudentiels que sont la force majeure, l’exception d’inexécution et l’imprévision, apparaissent comme susceptibles de constituer le fondement d’une demande formelle du locataire de report ou d’échelonnement du paiement du loyer et des charges.

Important : Cet article rédigé le 22 mars 2020 (mis à jour le 24 mars 2020) à une portée informative et ne saurait engager la responsabilité de son auteur ou de Leosquare, elle ne constitue pas par ailleurs un modèle de courrier à adresser à votre bailleur. Vous pouvez naturellement utiliser les arguments présentés pour rédiger vous-même un courrier à votre bailleur, néanmoins nous vous conseillons de vous faire assister d’un avocat spécialisé en la matière afin de maximiser vos chances d’avoir gain de cause.

Picto leosquare

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Les équipes de Leosquare et Me Clément CARON vous accompagnent dans la rédaction d’un courrier de demande d’exonération, report ou échelonnement de vos loyers.

Me Clément CARON
Avocat associé – Hélios Avocats
37 bis rue Singer– 75016 PARIS
Tél : 06 30 25 41 49
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