Le bail commercial : un classique pour la location de vos bureaux.

Vous vous agrandissez ou avez simplement envie de changer d’environnement ? Il est temps de changer de bureaux ! Vous avez alors deux grandes alternatives qui s’offrent à vous : les baux classiques (régis par la Loi Hoguet) ou les contrats de prestation de service.

La loi Hoguet régit les normes de la location de bureaux en offrant la possibilité de louer des espaces sous forme de l’un des 3 baux suivants : le bail commercial, le bail professionnel ou le bail commercial dérogatoire.

Le bail commercial et le bail professionnel sont deux types de contrat de location d’un espace immobilier à destination professionnelle. La réglementation de la loi Hoguet implique que le bail doit être adapté à l’activité de l’entreprise (usage commercial, industriel, profession libérale…).

 

Le bail commercial ou 3/6/9 : stabilité et personnalisation

Le bail commercial, aussi appelé « bail 3/6/9 », est destiné aux entreprises exerçant une activité commerciale uniquement. Seules les sociétés de services et de commerces étant inscrites aux registres des commerces et des sociétés (RCS) peuvent y prétendre.
A noter que même si vous pouvez exercer une activité commerciale dans votre domicile (à condition d’en obtenir l’accord préalable de votre copropriété et de votre propriétaire éventuel), il faudra signer un bail commercial dès que l’espace est entièrement consacré à l’activité commerciale.

Ce bail est signé pour une durée minimum de 3 ans, renouvelable 2 fois maximum par le locataire. C’est pour cette raison que le bail est aussi appelé « bail 3/6/9 ».Dans le cas d’une demande de résiliation du bail, le locataire devra poser son préavis au moins 6 mois avant la fin du bail, par huissier. Sans demande de renouvellement ou de résiliation, le bail commercial sera reconduit automatiquement pour 3 ans.

Ces règles de délai peuvent être contournées, par le bail précaire, appelé également bail commercial dérogatoire, qui peuvent réduire la durée du bail. Ces clauses particulières doivent absolument apparaître dans le bail et acceptées par les deux parties.

Une stabilité offerte par les clauses du bail commercial

Le point positif du bail commercial est la stabilité. Dans le cas où le bailleur vous demanderait de partir avant la fin des 9 ans prévus, ce dernier sera dans l’obligation de vous verser une indemnité d’éviction.
Le montant du loyer, la périodicité et le mode du règlement peuvent être fixés librement par les deux parties. Le montant du loyer peut être ajusté tous les ans ou tous les 3 ans. Pour éviter toute révision abusive du loyer, le bail commercial comprend une clause d’indexation qui permet de garantir une certaine fixité de votre loyer. En général, l’indice de référence (ILC ou ILAT) est publié tous les trimestres par l’INSEE.

Des bureaux personnalisables et adaptables à vos besoins

Le bail commercial vous permettra également d’organiser vos bureaux à vos goûts. Mobilier, peinture, aménagement des espaces, c’est vous qui choisissez où et comment vous allez travailler.

Et si vous devez partir avant la fin de votre bail ?

Pas d’inquiétude, si contractuellement le locataire est engagé au minimum pour 3 ans, il existe des solutions à envisager avec le bailleur si vous devez partir de vos bureaux plus tôt que prévu : trouver un repreneur de bail ou sous-louer partiellement votre espace. Pour la sous-location, attention à l’anticiper car il faudra y être préalablement autorisé par une clause écrite dans le bail commercial principal. ».

 

Le bail 3/6/9 : ses implications financières

Bien que le bail commercial présente plusieurs avantages (stabilité et personnalisation du lieu), quelques inconvénients sont à souligner : le manque de flexibilité (engage-ment pour 3 ans minimum) et les frais d’entrées (appelés également frais à la prise à bail).

Les frais d’entrées comprennent en général les honoraires de commercialisation, le dépôt de garantie (en général 3 mois), les loyers payés d’avance et dans certains cas une caution bancaire et autres frais d’actes et d’état des lieux.

En quelques sorte, il faudra prévoir une « trésorerie d’installation » correspondant à l’équivalent de 6 à 18 mois de loyer.
Pour rappel, le prix du loyer est le plus souvent indiqué en €/m2/an, hors taxes et hors charges. S’entend ici les taxes telles que la taxe foncière, la taxe bureaux ou diverses taxes pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Concernant les charges, elles correspondent le plus souvent aux charges de copropriété. À la différence des charges locatives pour un bien résidentiel, les charges mentionnées dans le bail ne comprennent pas, sauf exception, les charges dites courantes que sont l’électricité, le chauffage, internet, le ménage, la maintenance, etc.)

Quelques alternatives au bail commercial

Si le bail commercial ne correspond pas au profil de votre entreprise ou s’il implique des frais prohibitifs, il sera toujours possible de vous tourner vers des solutions alternatives telles que la location en contrat de prestation de services (espaces de coworking ou centres d’affaires par exemple)

 

Vous avez besoin d’accompagnement pour savoir quelle est la meilleure option qui s’offre à vous ?

Leosquare a développé son service pour accompagner les entreprises dans leur projet immobilier de A à Z et vous aider à trouver la solution de bureaux la plus adaptée à vos besoins. Un consultant dédié vous conseillera gratuitement sur le type de bail/contrat qui correspond le mieux à votre situation et identifiera pour vous les meilleures solutions de bureaux en bail classique, professionnel, achat ou en prestations de services.

BESOIN D’AIDE POUR TROUVER VOS PROCHAINS BUREAUX ?

Leosquare s’occupe de tout à votre place, sans surcoût

Nous vous accompagnons de A à Z pour trouver les bureaux les plus adaptés à vos besoins. Conseil, Prospection, Visites, Négociation, Emménagement. Notre service, sur-mesure, s’adapte à tout type de recherche (achat, bail 3/6/9, bail précaire, coworking) et tout type de budget. Plus d’informations

PARLEZ-NOUS DE VOS FUTURS BUREAUX

Un conseiller prendra contact avec vous dans les 24h
3 min suffisent, sans engagement

Articles récents
bail professionnel